Agde : Crise immobilière ou régulation naturelle ?

A Agde comme ailleurs, les programmes locatifs et leurs avantages fiscaux liés à la…

A Agde comme ailleurs, les programmes locatifs et leurs avantages fiscaux liés à la fameuse loi «  De Robien » ont tellement séduit les investisseurs que l’offre a été parfois pléthorique.

Pour certains investisseurs agathois l’opération pourrait  se révéler beaucoup moins rentable que prévu et les ” heureux bénéficiaires “ des ” avantages fiscaux ” réservés aux acquéreurs des Cayrets ne semblent pas se bousculer au portillon du Capiscol pour renouveler l’opération.

Plus de la moitié des immeubles destinés à la location et vendus à des investisseurs grâce à la loi Robien sont sortis de terre aux Cayrets, mais pour le restant des programmes, il est déjà concurrencé par les premières reventes des  particuliers.

L’afflux de logements en Agde a témoigné de l’extraordinaire engouement des Français pour un dispositif fiscal qui fut, à ses débuts, très avantageux.
Ce mécanisme d’amortissement qui permet de déduire de ses impôts, sur neuf ou quinze ans, jusqu’à 65% du montant de son bien à condition de le louer à des prix plafonnés, a, il faut le souligner, dopé considérablement le marché de l’immobilier local.

Les promoteurs ont naturellement investi rapidement la nouvelle zone des Cayrets.
D’autant plus facilement que les premiers programmes absorbèrent une demande réelle.
Les élus furent satisfaits de doter leurs communes d’immeubles flambant neufs, signe inéluctable d’augmentation de recettes fiscales.
Le terrain était propice, septembre 2001 venait de passer par là et ce nouveau marché a fini  par séduire les plus réticents à la pierre , échaudés par quelques déconvenues boursières.

Dans ce contexte,imaginez l‘aubaine ! 
Pas de mise de départ, les vendeurs «  s’occuperont  » de la location et le rendement dépasserait les 6 % à terme !  
La demande locative existait, les plafonds de loyers n’étant pas trop contraignant les premières offres trouvèrent preneur facilement car l’offre globale était insuffisante.

Corrélativement les logements inadaptés par défaut de restauration ou de réhabilitions au cœur de ville et au Cap d’Agde trouvèrent plus difficilement preneur.
Réagissants à cette désaffection, certains bailleurs du centre ville, s’adaptèrent à ce nouveau marché, et,  faute de locataires, ont consenti des loyers plus attractifs qui concurrencent l’offre nouvellement créée, régulant ainsi naturellement les loyers à la baisse.
Pourquoi s’en plaindre après tout ?
On ne peut souhaiter voir les prix baisser dans les supermarchés et se désespérer d’une modération naturelle des loyers.

Mais l’inquiétude commence à poindre, car si l’offre était certes insuffisante, elle n’était sans doute pas sans fin… et face à une pénurie de quelques centaines de logements, le fait d’en construire , à terme quelques milliers ne peut qu’être le signe précurseur de lendemains qui déchantent pour les propriétaires fonciers.

N’est-on  pas allé jusqu’à l’usure ? Cette méthode recouvre des situations contrastées qui pourraient êtres porteuses, dans certains cas, de catastrophes à venir et de lendemain qui déchantent !

Alors que le marché se rétrécit comme peau de chagrin, et que le quartier des Cayrets est encore bien loin d’être achevé, la nouvelle offre du Capiscol démarre avec moins d’entrain que prévu.

N’a t’on pas trop construit ? A long terme, l’explosion démographique du Sud ouest de l’Europe viendra certainement éviter quelques  écueils, mais à court terme, l’abondance de l’offre en logements locatifs de taille moyenne paraît évidente.

L’apparition sur Agde d’offres locatives promotionnelles est nouvelle, il n’est plus rare de se voir proposer un ou plusieurs loyers gratuits pour attirer le locataire ou encore un équipement ménager conséquent afin d’attirer le chaland comme aux plus beaux jours de la vente en multipropriété !
La concurrence du marché baissier du cœur de ville et des logements loués à l’année au Cap d’Agde ne sont pas là pour faciliter les choses.
La chasse à la «  bonne affaire » est déjà ouverte. Le marché de la revente dans le nouveau quartier des Cayrets a débuté.
Il n’est pas rare que les déçus de la défiscalisation remettent leur bien à la vente, préférant se couper un orteil au bout d’un an que les deux bras au bout de quinze.
Le cas de modestes investisseurs retraités à qui ont a fait miroiter un placement sans risque et sans immobilisation et qui doivent aujourd’hui supporter une différence imprévue entre le loyer espéré et le remboursement d’emprunt est fréquent.
Passons sur l’image de synthèse qui avait été proposée sur plan à nos « chers » investisseurs  et sur l’appréciation esthétique que la réalité leur offre aujourd’hui.
Après les goûts sûrs et les couleurs viennent les coups durs et les douleurs !

A toute chose malheur est bon et si la situation semble se compliquer pour les propriétaires, les loyers agathois ne sont pas prêts de s’envoler, les logements insalubres du centre ville ne trouvent plus preneurs obligeant les propriétaires à une rénovation nécessaire pour le plus grand bien de la Ville.

Après tout, pour le centriste Gilles de Robien, père de la loi éponyme, n’est-ce pas un succès ? Faire rêver les investisseurs tout en contentant les locataires n’est-elle pas la seule  véritable réussite de cette loi ?

Didier Denestebe


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