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Crédit Immobilier : Menaces sur le CIF Méditerrannée

Article de Daniel CROCI publié dans son intégralité dans l’édition Hérault Juridique & Economique du jeudi 13 septembre. ABONNEMENT   Séisme dans le secteur de l’habitat  « social » et de son financement complexe. Le démantèlement annoncé d’une institution centenaire – le Crédit Immobilier de France (C.I.F.), opérateur financier sur le marché de l’immobilier et l’un […]

Article de Daniel CROCI publié dans son intégralité dans l’édition Hérault Juridique & Economique du jeudi 13 septembre. ABONNEMENT


 

Séisme dans le secteur de l’habitat  « social » et de son financement complexe. Le démantèlement annoncé d’une institution centenaire – le Crédit Immobilier de France (C.I.F.), opérateur financier sur le marché de l’immobilier et l’un des acteurs de l’accession sociale voire très sociale – devrait générer des dégâts collatéraux pour l’ensemble du secteur mais aussi pour les collectivités locales associées. Au moment même où le président de la République vient de réitérer ses priorités, deux articles du site d’information médiapart.fr – publiés sous la plume de Philippe Vriès les 2 et 3 septembre derniers – autopsient déjà le dossier du C.I.F..


Un CIF en bonne santé financière

 

Pour bien cerner les tenants et les aboutissants de ce fait économique, il faut évoquer un statut juridique à part, typiquement français. Celui des SACICAP,  actionnaires principaux du Crédit Immobilier de France. Ces Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété – en région c’est FDI Groupe – ont, en résumé, marqué 100 ans d’histoire au service des plus démunis ! Avec un résultat social impressionnant et financier certain. Dominique GUERIN, président du CIF Méditerranée, explique : “Le Crédit Immobilier de France, dont la première agence a été créée en 1908, est la filiale commune des 56 Sacicap actionnaires en France. C’est un établissement doté de 2,4 milliards de fonds propres, qui a fait 60 millions d’euros de résultat net en 2011, et sa situation au premier semestre 2012 porte sur 40 millions d’euros de résultat net ! En région, le CIF Méditerranée, qui couvre les dix départements de l’Arc méditerranéen, c’est 260 collaborateurs, un encours de 4,7 milliards, pour un résultat net en 2011 de 6,8 millions d’euros. C’est aussi 41 300 clients et une vocation : l’accession abordable. Avec une production annuelle en 2011 de 650 millions d’euros dont 300 millions d’euros sur le seul Languedoc-Roussillon, nous sommes loin d’être un acteur en péril… je dirais plutôt que le CIF est en excellente santé”.

Quel est le fond du problème ?


Les difficultés sont apparues en février 2012 quand l’agence de notation Moody’s a annoncé qu’elle allait passer en revue les comptes des 180 établissements bancaires et financiers de la zone euro. L’agence a indiqué fin février qu’elle comptait dégrader fortement la note du Crédit Immobilier de France compte tenu de son modèle de refinancement. En effet, le C.I.F est un établissement de crédit indépendant qui doit donc s’approvisionner en liquidités sur les marchés. Son talon d’Achille ? Il n’est pas adossé à une banque de dépôt pratiquant la collecte, d’où, aux yeux de Moody’s, un manque de sécurisation d’une activité soumise à la fluctuation des marchés financiers. L’effet a été immédiat. En renégociation pour le renouvellement de ses lignes de crédits, le C.I.F. a ainsi vu ses partenaires financiers historiques mis dans l’obligation de ne pas reconduire leurs engagements. “ Pourtant par notre président national – NDLR : qui a été depuis obligé de faire valoir ses droits à la retraite – nous avons bien informé le Trésor dès le 2 mars 2012 du risque existant en cas de dégradation de la note,indique Dominique GUERIN. Le conseil d’administration de CIFD – dont je fais partie – s’est mis alors en recherche d’un adossement financier. Une démarche d’ailleurs engagée depuis six ans, mais qui n’avait malheureusement pas abouti ”. Pourquoi tant de temps ?

Dès 2006, une action avait été engagée avec BNP Paribas, mais elle n’avait pas abouti au moment de la transformation des SACI en SACICAP. Puis, une autre action est engagée en 2008 avec la Banque Populaire, mais la création de la BPCE limitera la faisabilité de ce rapprochement. D’autres négociations sont intervenues en 2010 avec le Crédit Agricole. “Dommage, poursuit le président du CIF Méditerranée, parce que l’on a vraiment une culture proche.” Puis en 2012, le CIF a mandaté HSBC pour une recherche d’adossements financiers possibles. Deux fonds de pension sont entrés en dataroom pour étudier le dossier. Et la Banque postale… “ Il a dès lors suffi que le 27 août dernier, la Banque Postale informe du peu d’intérêt stratégique de ce rapprochement, pour que Moody’s dégrade la note du CIF. À partir de là tout s’est enchaîné comme dans une chute de dominos. Il faut aussi noter que l’autre agence de notation, FITCH, à l’inverse de Moody’s, avait pris en compte le fort caractère social du CIF, et maintenait sa confiance ” commente Dominique GUERIN. “ Pour que le crédit immobilier de France – qui est le premier prêteur hypothécaire de France – ne soit pas en défaut face à ses renouvellements de lignes de liquidités (5 milliards d’euros), l’État a proposé sa garantie (20 milliards d’euros), mais en mettant des conditions que je trouve ni objectives ni adaptées ni même opportunes. ” confirme le président du CIF Méditerranée. Mais pourquoi inopportunes ?

A mon sens, il s’agit en quelque sorte d’une condamnation et avec la main mise sur nos fonds propres…


“ A mon sens, il s’agit en quelque sorte d’une condamnation et de la mainmise sur nos fonds propres…”Et Dominique GUERIN d’expliquer : “ Le Crédit Immobilier de France est la filiale commune des 56 Sacicap actionnaires. C’est un établissement qui est doté de 2,4 milliards de fonds propres ! On nous condamne en bonne santé”. Et de poursuivre : “ Les conditions vont en définitive priver les actionnaires de leurs fonds propres par confiscation de capitaux propres, soit 80 millions d’euros pour FDI Groupe sur les 135 millions de fonds propres ; empêcher tout retour de dividendes sur l’encours – nous avons un encours au niveau national qui est rentable et génère un bon Produit Net Bancaire (150 millions d’euros de revenus annuels au niveau national) ; et surtout une clause de non boni de liquidation, c’est-à-dire que si l’on venait à céder l’encours à un autre opérateur, il n’y aurait pas de remontée possible vers les SACICAP”.

Les critères de financement tels qu’ils ont été donnés avant l’arrêt du financement sont : un apport de l’acquéreur de 20 %, un taux d’endettement de 33 %, ce qui reste logique, et une durée maximale du prêt de 20 ans. “ Ces exigences sortent complètement le CIF de son marché historique, qui est celui de la primo-accession et de l’accession abordable. On nous exclut de tous les financements à vocation sociale, y compris celui de la location-accession. Ces conditions drastiques exigées pour la continuation de notre activité de crédit immobilier nous ramènent à 10 % de notre capacité de production. Demander un apport de 20 % aux jeunes ménages primo-accédants ou aux familles plus modestes, c’est irréaliste ” lance Dominique GUERIN. “ Je veux simplement rappeler que sur le Languedoc-Roussillon et sur les 300 millions d’euros de production annuelle réalisés en 2011, 100 millions d’euros ont été accordés pour la construction de maisons individuelles. Je vous laisse deviner l’impact que cela pourra avoir sur l’économie locale et l’emploi. In fine, c’est la destruction d’un outil d’intérêt général du financement des ménages modestes, qui ne seront plus financés. Avec ces nouveaux critères imposés, nous ne répondrons plus aux 30 000 ménages que nous financions tous les ans”.

Impact social : 2500 suppressions d’emplois à fin 2013


Selon Dominique GUERIN, et en l’état des décisions annoncées, pratiquement tout le réseau de production commerciale du CIF – qui représente 65 % de l’effectif global (soit 1 500 personnes) – est condamné à court terme à rejoindre Pôle Emploi. En région méditerranéenne, cela concerne 160 collaborateurs, dont 100 collaborateurs sur le seul Languedoc-Roussillon et environ 70 sur Montpellier. Mais pas seulement. Un troisième effet destructeur d’emplois se fera ressentir en 2013. “Sur les 56 SACICAP actionnaires, nous estimons que la moitié de celles-ci ne survivrait pas. Soit un impact supplémentaire de 1000 suppressions de postes. Pour un global de 2500 personnes qui vont perdre leurs emplois”.


Arrêt probable des missions sociales du Petit Bard et des Cévennes


Le critère, qui vise à effacer les fonds propres du CIF et surtout l’annulation des remontées de dividendes vers les SACICAP, va amputer leurs résultats et par conséquence la mise
en place des missions sociales. Aujourd’hui, 5,625 millions d’euros ont été engagés par FDI Groupe en région pour des opérations de renouvellement urbain comme celle du Petit Bard (4,25 millions d’euros)ou celle des Cévennes (1 million d’euros) à Montpellier. D’autres conventions sont en danger sur les différentes agglomérations de la région. FDI a de grosses interrogations sur la poursuite de ces actions, comme celles concernant l’éradication des logements indignes et insalubres menées avec plusieurs agglomérations du territoire languedocien, ainsi que sur les départements qui pilotent la lutte contre la précarité énergétique. FDI va écrire aux collectivités partenaires conventionnées pour dire qu’il y a une forte probabilité pour que si la décision de l’Etat en restait là, il faille geler voire annuler les missions sociales et les aides au logement des ménages les plus modestes.

Quel avenir pour le groupe immobilier FDI  ?


“Nous estimons que, globalement FDI Groupe, devrait être peu touché, compte tenu de l’importance de la structure et ses 140 collaborateurs… prévient Dominique GUERIN. Mais cela va nous obliger à revoir complètement notre stratégie et à être beaucoup plus sélectifs sur les opérations avec les collectivités. Si les choses en restaient là, FDI deviendrait un promoteur privé banalisé. Nous nous mettrons en recherche d’un partenaire financier pour financer l’accession sociale dont le groupe est un acteur référent. Nous avons déjà été sollicités. La fiabilité de FDI Promotion et le savoir-faire de ses collaborateurs sont bien réels. Mais nous n’en sommes pas encore là. Car si l’État a accordé sa garantie le 1er septembre, il faut encore les validations de Bruxelles (contrôle de soutien abusif) puis du Parlement français. Elles devraient intervenir au quatrième trimestre 2012”.

Peut-il y avoir un revirement ?


“ On y travaille. Il est dommageable de détruire un outil d’intérêt général du financement des ménages modestes alors que le gouvernement essaie de mettre en place des solutions pour financer l’accession et les parcours résidentiels. Je pense que tout n’a pas été perçu à sa juste mesure dans l’approche de ce dossier, et notamment les impacts sur le financement de l’acquisition immobilière des ménages modestes et sur l’emploi. C’est même tout le contraire ” conclut Dominique GUERIN. Les salariés du C.I.F. devraient se mobiliser dans les prochains jours… Est-ce que les élus locaux – majoritairement de sensibilité gouvernementale – manifesteront aussi leur inquiétude ? L’avenir dira très prochainement si l’accession sociale tributaire des Sacicap doit porter un autre regard sur son mode de financement. 

Daniel CROCI. Propos recueillis le vendredi 5 septembre 2012

 


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