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Immobilier : Marc PIGEON, promoteur : " Il faut réinventer le parcours résidentiel ! "

HJE : Vous participez à plusieurs commissions de la FPI. Est-ce que, du point de vue national, la France est comme pour l’emploi – dans ses résultats – un pays atypique par rapport au reste de l’Europe en matière de production de logements ? Marc Pigeon : « Complètement atypique. La Belgique fonctionne comme nous. […]

HJE : Vous participez à plusieurs commissions de la FPI. Est-ce que, du point de vue national, la France est comme pour l’emploi – dans ses résultats – un pays atypique par rapport au reste de l’Europe en matière de production de logements ?

Marc Pigeon : « Complètement atypique. La Belgique fonctionne comme nous. Mais la France est quasiment le seul pays européen à faire une distinction entre l’opérateur de logement social et l’opérateur en immobilier privé. Avec le constat que les opérateurs sociaux aujourd’hui ambitionnent et font du logement libre au titre de la mixité sociale, avec des distorsions de concurrence franchement évidentes. Doit-on se rapprocher du modèle européen où tous les opérateurs font du logement social et privé ? Les opérateurs privés ne peuvent-ils pas venir au secours de l’argent public pour répondre au manque de logements ? En Allemagne, les promoteurs ont le droit de faire du logement social comme du logement privé, dans les mêmes conditions. Et ça marche. Mais cette question fait débat au sein même de ma fédération. »

HJE : Quel est l’objet de la commission « Parcours résidentiel » ?

Marc Pigeon : « C’est avant tout un lieu de réflexion où tous les sujets concernant le parcours résidentiel sont évoqués, du domaine locatif à l’accession à la propriété, du logement social aux résidences de tourisme, puisque l’acquéreur part aussi quelquefois en vacances. La commission fait d’abord le point tant au point de vue national qu’au plan européen sur cette thématique qui me semble vitale pour l’immobilier hexagonal. Le think tank travaille à un ensemble de propositions qui ne sont encore ni validées ni arrêtées. Je ne peux donc que formuler un avis personnel et qui, bien sûr, n’engage que moi. Mais de mon point de vue, je pense qu’en France, on arrive au bout d’un système. Les piliers qui forment la politique du logement sont tous vacillants : le financement du logement, la politique du logement, la gouvernance, les opérateurs. »

« … il n’y a pas de logement social et de logement libre, mais du logement tout court. Ce qui est social c’est le ménage, c’est l’habitant. L’aide doit être apportée à la personne. Il faut abandonner l’aide à la pierre au profit de la seule aide à la personne. »

HJE : Pouvez-vous préciser ces points ?

Marc Pigeon : « Concernant l’investissement, le logement social comme la primo-accession sont financés par la péréquation. Ce sont les ventes de logements privés ou libres qui financent aujourd’hui en grande partie la faisabilité sociale de la construction de logements sociaux. Par ricochet, le marché du logement libre – jugé inaccessible pour beaucoup – nécessite à son tour des aides fiscales pour se maintenir. Cela va-t-il perdurer ? De même pour la gouvernance de la politique
du logement, il me semble que nous sommes au milieu du gué. Est-elle centralisée ou décentralisée ? L’Etat met en place des actions – ANRU par exemple – pour inciter à investir à proximité de quartiers défavorisés. Mais ces incitations entrent parfois en concurrence avec d’autres aides mises en place par les collectivités locales pour dynamiser d’autres quartiers. Ce n’est pas cohérent. Je note aussi que le socle de réflexion et les fondations de la politique du logement ne sont plus adaptés.
Il faut savoir que nous fonctionnons politiquement sur le modèle mis en place par Raymond Barre et Jacques Barrot en 1977 ! La fiscalité vient au secours des ménages tant pour l’accession que pour le locatif par l’aide à la pierre et l’aide à la personne. C’est louable, mais dans un contexte de hausse des coûts de la construction et de raréfaction de l’argent public, est-ce tenable ? »

Quelles sont vos pistes de réflexion pour relancer le parcours résidentiel ?

« La première piste qui est pour moi fondamentale, c’est de considérer – à l’inverse de ce que l’on fait depuis des décennies – qu’il n’y a pas de logement social et de logement libre, mais du logement tout court. Ce qui est social, c’est le ménage, c’est l’habitant. L’aide doit être apportée à la personne. Il faut abandonner l’aide à la pierre au profit de la seule aide à la personne. Avec une sécurisation possible dans le cadre d’une accession à la propriété ou pour le locatif. Mais c’est bien la personne qu’il faut aider. Et on l’aide d’autant plus qu’elle a des difficultés. Mais à l’inverse, quand elle a moins de difficultés, on l’aide moins. Ce n’est pas toujours le cas aujourd’hui ; de nombreux articles de presse en témoignent régulièrement.
De même, deuxième piste, le logement doit être produit indifféremment tant par l’investissement privé que par l’investissement public. Toutes les capacités sont ainsi mobilisées pour répondre aux attentes des ménages. Et ce dans les mêmes conditions de production. La gestion sociale pourra être déléguée à un bailleur ou à une association, comme la fondation Abbé Pierre par exemple. L’idée est de limiter la péréquation déjà évoquée et d’arriver de fait à un prix de vente en libre raisonné et raisonnable, n’étant plus sous la contrainte de financer du logement social.
Troisième piste pour la politique du logement… Qui est le boss ? Qui commande entre le national et le local ? Il faut décider.
Quatrième point, indispensable à mon sens : avoir une politique volontariste de maîtrise du prix du terrain. La politique actuelle se base sur l’espoir que plus il y aura de terrains à la vente, plus les prix vont baisser. Je n’en suis pas convaincu. Je crois qu’il faut trouver un moyen légal pour maîtriser les prix. Imaginer, pourquoi pas, que le propriétaire foncier qui bénéficie d’une valorisation non négligeable de son bien par le passage de l’état de non-constructible à constructible soit contributeur d’une charge sociale (avec un taux à définir), ce qui contribuerait financièrement à la politique du logement. C’est une idée qui reste bien sûr à finaliser. Enfin, cinquième point – très personnel, je ne suis pas sûr que mes confrères me suivent là-dessus – il faudrait limiter les aides à l’investissement locatif à la qualité de la construction. Ces aides n’ont pas pour objet de financer le coût du terrain ou les coûts de distribution qui s’envolent, ou encore les fonds de concours des résidences de tourisme. »

Propos recueillis par Daniel CROCI
croci.daniel.hje@gmail.com

 

Interview publiée dans son intégralité dans notre dossier Spécial Salon de l’Immobilier Languedoc-Roussillon Mars 2016. Accédez gratuitement à notre dossier Spécial Salon de l’Immobilier Languedoc-Roussillon Mars 2016, en accès libre, en mode Fluidbook® :

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Bonne lecture…

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