Immobilier Montpellier, ex-L-R : forte contraction des mises en vente au 1er trimestre 2019

Logement neuf. Le bureau de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée présidée par Laurent Villaret annonce, ce jeudi 13 juin, à Montpellier, une nette contraction des mises en vente au 1er trimestre 2019 : -61% en ex-Languedoc-Roussillon et -67% sur la métropole montpelliéraine ! Le marché se tend par manque de produits à la commercialisation. Avec un double risque : une offre non réalimentée qui pourrait induire une hausse des prix de vente à moyen terme.

Une situation nationale préoccupante

La FPI Occitanie Méditerranée (ex-Languedoc-Roussillon) a proposé à la presse un point d’étape intermédiaire “nécessaire lorsque le marché le demande”, a estimé son président Laurent Villaret. Les données nationales inquiétantes se vérifient dans l’ex-Languedoc-Roussillon et la métropole de Montpellier. Sur le plan national, le premier trimestre 2019 est marqué par une chute sensible des mises en vente, de -36,9% (-11,5% sur douze mois, soit 13.000 logements de moins). Une baisse préoccupante donc pour les acteurs de l’immobilier, qui pourrait générer une hausse des prix de vente. Paradoxalement, le marché immobilier est en excellente santé, la demande est là – tant de la part des acquéreurs de résidence principale que des investisseurs -, les taux sont au plus bas… “Il manque simplement du produit à la vente;” Le logement est le premier poste de dépenses des Français / 25% du revenu mensuel en moyenne et jusqu’à 40% pour les foyers les plus modestes.

A Montpellier, une offre qui n’est plus réalimentée

Dans l’ancienne région Languedoc-Roussillon, la demande est toujours aussi soutenue, mais le marché se contracte, avec une diminution de 61% des mises en vente (lancements commerciaux) au 1er trimestre 2019 (par rapport au 1er trimestre 2018). Sur la métropole de Montpellier, qui concentre 67% de la production, la baisse atteint -48%, et -68% sur la ville-centre ! Et l’ensemble de la région est au diapason, que ce soit à Nîmes (-67%), Sète (-88%) ou Perpignan (-28%). Béziers et Narbonne font même moins puisqu’aucune mise en vente n’y a été enregistrée ! Faut-il y voir pour ces territoires l’effet de la perte du zonage B2 (Pinel) ? Sur l’ex-L-R, le stock disponible est faible. Il atteint 7,4 mois (un marché fluide et équilibré se situant autour de douze mois de stock).

Des ventes fermes en régression également

Les ventes de logements sur l’ex-Languedoc-Roussillon accusent également une régression de -22%, et -16% sur la métropole montpelliéraine. A l’inverse, Nîmes et Perpignan enregistrent au 1er trimestre 2019 une augmentation des ventes nettes, de respectivement + 51% et + 69%, mais sur des volumes assez faibles toutefois (124 vs 82 logements à Nîmes, 142 vs 84 logements à Perpignan). Les prix (hors parking) sur la métropole montpelliéraine se stabilisent après une hausse de +3,5 % en 2017-2018, ils enregistrent une légère baisse (-0,9%) au premier trimestre 2019. Toulouse connaît une hausse des prix de vente de +4,0% sur le premier trimestre (à 3809 € du m2) après une augmentation de +3,5% en 2017-2018.

Pas de report sur le marché de l’ancien

Une analyse croisée avec les données de la Fnaim 34 montrerait que la perte sèche en termes de commercialisation de logements neufs dans l’Hérault ne profite pas au marché de l’ancien, lui aussi en baisse. La FNAIM note une diminution de -2,5% des transactions sur l’ensemble du département (qui représente 22,4% des ventes au niveau de l’Occitanie). A Montpellier, le nombre de transactions fléchit de -4,2% sur les cinq premiers mois de l’année 2019. “C’est donc une perte sèche de volume d’activité pour l’ensemble de l’écosystème de l’immobilier” a indiqué le président de la FPI OM. A Montpellier, les prix dans l’ancien sont en hausse de +3,6% avec un prix moyen s’établissant à 2.770 euros du m2.

Les données de la FPI OM, dans votre espace abonné…

La promotion immobilière en ex-Languedoc-Roussillon au 1er trimestre 2019 (source FPI-OM)


Effondrement des mises en ventes par rapport au 1er trimestre 2018

• Sur l’ensemble de la région ex-Languedoc-Roussillon = 861 logements soit – 61% ( 2 228 logements)

• Sur la métropole de Montpellier = 579 logements soit -48% (1 103 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Nîmes = 58 logements soit -67% (178 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Sète = 27 logements soit – 88% (222 logements)

• Sur la Communauté Urbaine de Perpignan = 78 logements soit -26% (105 logements)

A noter : absence totale de mises en vente sur les Communautés d’Agglomération de Béziers (vs 307 logements au 1er trimestre 2018) et Narbonne (vs 127 logements au 1er trimestre 2018)


Nette diminution des ventes nettes par rapport au 1er trimestre 2018

• Sur l’ensemble de la région ex-Languedoc-Roussillon = 1 129 logements soit – 22% (1 447 logements) dont 737 investisseurs soit – 22% (875 logements)

• Sur la Métropole de Montpellier = 664 logements soit -16% (795 logements) dont 425 investisseurs ( = 1er tr 2018)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Béziers = 20 logements soit -77% (87 logements) dont 14 investisseurs soit – 79% (66 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Sète = 79 logements soit – 43% (139 logements) dont 51 investisseurs soit – 43% (90 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Narbonne = 19 logements soit -59% (46 logements) dont 13 investisseurs soit – 43% (23 logements)

A noter, seules les Communautés d’Agglomération de Nîmes et Perpignan enregistrent une augmentation des ventes nettes : respectivement + 51% (124 en 2019 et 82 en 2018) et + 69 % (142 en 2019 et 84 en 2018).

La part des investisseurs augmente de 61% à Nîmes Métropole (103 en 2019 et 64 en 2018) et de 79% à PMCU (104 en 2019 et 58 en 2018).


L’offre de fin de trimestre diminue partout sauf sur la CA de Nîmes*

(*qui affiche une augmentation de 4% : 462 logements au 1er avril 2019 vs 443 logements au 1er avril 2018)

• Sur l’ensemble de la région ex-Languedoc-Roussillon = 3 701 logements soit – 28% ( 5 132 logements)

• Sur la Métropole de Montpellier = 1 843 logements soit -27% (2 515 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Béziers = 91 logements soit -82% (512 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Sète = 353 logements soit – 2% (361 logements)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Narbonne = 112 logements soit -39% (182 logements)

• Sur la Communauté Urbaine de Perpignan (PMCU) = 258 logements soit -40% (429 logements


Les prix demeurent, se stabilisent ou diminuent partout*

*sauf à Sète (+ 4,2% avec 3 487€ vs 3 347€) et Béziers (+3,2% avec 2 930€ vs 2 840€)

• Sur l’ensemble de la région ex-Languedoc-Roussillon = 3 653€ soit – 0,2% ( 3 662€)

• Sur la Métropole de Montpellier = 4 040€ soit – 0,9% ( 4 050€)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Nîmes = 3 171€ soit – 3% ( 3 628€)

• Sur la Communauté d’Agglomération de Narbonne = 2 903€ soit – 4,7% ( 3 046€)

• Sur la Communauté Urbaine de Perpignan (PMCU) = 3 045€ soit – 1,9% ( 3 105€)

Prix moyen au mètre carré habitable des logements neufs réservés

prix immo FPI 1er trim 2019


Et le marché toulousain ?

•Avec 1 412 unités recensées, le nombre de logements neufs mis en vente dans l’aire urbaine de Toulouse (453 communes) s’affiche en recul de 42 % au 1er trimestre 2019. À Toulouse, la baisse atteint 28 % par rapport à la même période de 2018, avec un total de 943 logements mis sur le marché au cours des trois premiers mois de l’année.

•Dans le même temps, l’offre disponible diminue de 23 %, avec seulement 5 318 logements en stock dans l’aire urbaine, représentant un écoulement théorique de neuf mois.

Les prix de vente sont en hausse de 4 %, avec une moyenne de 3 809 € du mètre carré.

• Les ventes de logements neufs diminuent de 2 % à Toulouse avec 1 031 transactions enregistrées, et de 8 % dans l’aire urbaine (1 726).

• Les investisseurs représentent la majeure partie des acquéreurs de logements neufs avec 64 % des transactions réalisées dans la capitale régionale au 1er trimestre.


Cartographie des stocks disponibles dans les métropoles françaises

Une tension sur l’offre quasi généralisée…

Carte stock immo FPI 1er trim 2019

 


Source : FPI Occitanie Méditerranée

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