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Immobilier

La loi Élan et la copropriété

La loi portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) du 23 novembre 2018 a réformé le domaine de l’habitat, dont le statut de la copropriété, qui concerne 10 millions de logements en France. Reprenant les propositions formulées par le Groupe de recherches en copropriété (Grecco), ce texte autorise le gouvernement à légiférer par ordonnances d’ici novembre 2020 pour moderniser le droit de la copropriété.

Une première ordonnance visera à améliorer la gouvernance des immeubles, notamment au regard de leurs caractéristiques propres ; la seconde doit adopter la partie législative d’un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis » afin de regrouper l’ensemble des règles.

• Quant aux dispositions issues de la loi Élan proprement dite et impactant à ce jour la loi du 10 juillet 1965, on peut noter, entre autres :

la possibilité pour les copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence ou de voter par correspondance avant la tenue de la réunion au moyen d’un formulaire (les modalités devront être définies par un décret à paraître) ;

l’unification des majorités : la majorité absolue de l’article 25 de la loi devient la règle pour l’adoption des travaux d’économie d’énergie, exception faite des travaux rendus obligatoires réglementairement, à la majorité simple des personnes présentes ou représentées ;

l’autorisation des copropriétaires de recevoir plus de trois délégations de vote, si le total de leurs voix et de celles de leurs mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat, au lieu de 5 % auparavant ;

la réduction du délai de notification du procès-verbal par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants de deux mois à un mois ;

l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble devant être différencié selon le type de documents mis à disposition des copropriétaires ou des membres du conseil syndical (un décret fixera la liste minimale de ceux mis à disposition des copropriétaires) ;

la réduction du délai de prescription de dix ans des actions personnelles en copropriété (pour par exemple faire constater un non-respect du règlement) à celui de droit commun de cinq ans.

Concernant plus précisément l’organisation de la ­copropriété, la loi entérine certaines pratiques et juris­prudences, comme :

l’ajout d’un article précisant la date d’effet du régime de la copropriété : vente du premier logement d’un immeuble divisé en lots pour l’existant, et livraison du premier lot pour les immeubles à construire ;

une définition légale de la notion de « lot de copropriété » comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, dont le caractère indissociable est désormais affirmé ;

la consécration des parties communes spéciales, affectées à l’usage et l’utilité de plusieurs propriétaires, indissociables des charges spéciales à chacune d’entre elles et des parties communes à jouissance privative dont le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot auquel il est rattaché (ex : rez-de-jardin) ;

celle du lot transitoire (pratique développée dans les programmes immobiliers construits par tranches) : il est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée au sol, et d’une quote-part de parties communes correspondantes.

Cinquante ans après la loi du 10 juillet 1965, modifiée par les lois SRU, Alur… c’est un nouveau droit de la copropriété qui verra le jour pour – espérons-le – améliorer les droits et obligations des syndics, conseils syndicaux et copropriétaires, et simplifier et faciliter les prises de décisions.

Pascale DUBOST,
conseillère juriste à PLS.ADIL 74
pour le réseau RHE
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