Le marché immobilier à Montpellier : l’analyse des notaires de l’Hérault

Présentée le 25 avril dernier par M^e Marie-Laure Dutheil (Sète) et M^e Valéry Flandin (Prades-le-Lez), l’étude « Notaires de France – BDD Perval » pour l’année 2016, à laquelle ont contribué les notaires de l’Hérault, concerne le territoire métropolitain hors Ile-de-France. L’analyse s’appuie sur les prix médians au mètre carré*. Dans son propos introductif, Me Emmanuel Dossa (Montpellier), président de la Chambre départementale des notaires de l’Hérault, souligne : « L’année 2015 avait offert au marché de l’immobilier des signes de reprise encourageants qui se sont confirmés au cours de l’année 2016 ».

Dans l’Hérault, le nombre de transactions a progressé en 2016 de 8,1 % pour les appartements anciens, de 16 % pour les maisons anciennes et de 30,2 % pour les terrains à bâtir. Seules les ventes d’appartements neufs reculent légèrement, de 2,9 %.

Le nombre de transactions (+ 11 % en moyenne au niveau national) a progressé en 2016 dans l’Hérault de 8,1 % pour les appartements anciens, de 16 % pour les maisons anciennes et de 30,2 % pour les terrains à bâtir. Seules les ventes d’appartements neufs reculent légèrement, de 2,9 %. La reprise tient notamment au rattrapage consécutif à l’attentisme qui avait prévalu les années précédentes, au niveau toujours très bas des taux d’intérêt et à des prix de vente globalement stables. Pour 2017, s’ils esquissent une légère remontée, les taux d’intérêt restent très bas ; par ailleurs, le moral des ménages s’améliore et une légère accélération de la croissance semble être envisagée.

En outre, le très faible rendement des placements financiers contribue à renforcer l’attrait de l’immobilier auprès des investisseurs potentiels. Toutefois, une hausse du niveau des prix des logements pourrait être de nature à casser cette dynamique positive. Dans l’ensemble, « il faut faire preuve d’un optimisme modéré, affirme M^e Emmanuel Dossa. On peut raisonnablement estimer que le marché immobilier sera un bon cru cette année, sous réserve que les échéances électorales à venir et les décisions du futur gouvernement – notamment en matière de politique du logement et de politique fiscale – ne soient défavorables ni aux acteurs économiques de l’immobilier, ni aux familles. »

Appartements : évolution contrastée entre les prix de l’ancien et du neuf

Les prix médians au mètre carré des appartements vendus dans l’Hérault en 2016 sont supérieurs à ceux enregistrés en Occitanie et en France hors région parisienne, que ce soit dans l’ancien (2 530 € contre respectivement 2 160 € et 2 230 €) ou dans le neuf (3 840 € contre 3 670 € et 3 660 €). Ils enregistrent une évolution contrastée par rapport à 2015, avec une baisse de 0,4 % dans l’ancien (qui s’élève à – 0,5 % au niveau national) contre une hausse de 4,1 % pour le neuf (+ 1,6 % au niveau national). La structure du marché indique une prédominance accentuée des ventes d’appartements de taille intermédiaire.

Dans l’ancien, la part des ventes de deux-pièces progresse à 34,1 % (contre 31,1 % en 2015) et celle des trois-pièces à 26,3 % (25,7 % en 2015), les prix médians au mètre carré se fixant respectivement à 2 760 € (-1,2 %) et 2 340 € (+ 2,2 %).

Le phénomène est encore plus marqué dans le neuf puisque la part des deux-pièces atteint 45 % (contre 44,3 % en 2015) et celle des trois-pièces 37,3 % (35,9 % en 2015). Les prix médians sont là nettement en hausse avec 3 990 € pour les deux-pièces (+ 5,1 %) et 3 550 € pour les trois-pièces (+ 4,1 %).

Dans l’ancien, Montpellier a occupé en 2016 le sixième rang des villes de plus de 150 000 habitants (derrière Nantes et devant Toulouse), avec un prix médian au mètre carré de 2 520 € peu différent de celui constaté au niveau départemental. Ce prix n’augmente que de 1 % par rapport à 2015 alors qu’il s’accroît de 8,1 % en périphérie montpelliéraine et atteint 2730€. Pour les autres secteurs géographiques, le record revient au littoral avec 3 000 € du mètre carré en 2016 (- 0,7 % par rapport à 2015), le pays sétois enregistrant 2 310 € du mètre carré (- 2,5 %), le pays biterrois 1 590 € (- 0,9 %) et les hauts cantons 1 410 € (+ 9,1 %).

Des terrains à bâtir plus petits

La baisse du prix médian des terrains à bâtir dans l’Hérault (- 4,5 % en 2016 avec une somme de 90 400 €) s’explique en partie par la diminution de la taille des parcelles vendues au fil des ans. En 2016, les ventes de parcelles de moins de 600 m2 ont représenté 75,4 % des ventes totales, contre 71,5 % en 2015. Le prix médian s’est établi à 119 800 € dans la périphérie montpelliéraine (- 0,1 % par rapport à 2015), 105 800 € sur le littoral (- 4,1 %), 80 100 € dans le secteur de Béziers (+ 10,9 %), 78 000 € dans les hauts cantons (- 4,8 %) et 68 400 € dans le pays biterrois (- 6,3 %).

Maisons anciennes : des prix en léger recul

Avec 206 000 euros en 2016, le prix de vente médian des maisons anciennes dans l’Hérault s’affiche en baisse de 1 % par rapport à l’année précédente, mais reste nettement plus élevé qu’en Occitanie (165 800 euros) et qu’en France hors région parisienne (158 000 euros). La part des ventes de maisons de quatre pièces progresse à 34,7 % (contre 32,1 % en 2015), leur niveau de prix médian étant stable à 201 000 €, alors que tous les autres types de ventes voient leurs parts relatives diminuer : 20,6 % contre 21,2 % pour les maisons de une à trois pièces, 24,3 % contre 25,9 % pour celles de cinq pièces et 20,4 % contre 20,9 % pour celles de six pièces et plus.

Sur les cinq dernières années, les ventes de maisons de 125 000 euros et moins gagnent du terrain (19,4 % en 2011, 20 % en 2015 et 21,3 % en 2016) au détriment de la part des maisons de 310 000 € et plus (21,5 % en 2011, 21,2 % en 2015 et 19,7 % en 2016). A l’exception des hauts cantons, où le prix de vente médian des maisons progresse de + 0,7 % en 2016 avec 156 900 euros, tous les autres secteurs géographiques enregistrent des baisses : la périphérie montpelliéraine (- 0,4 %, 280 000 €), Montpellier (- 1,9 %, 275 000 €), le pays sétois (- 3,1 %, 235 000 €), le littoral (- 3 %, 184 400 €) et le pays biterrois (- 1,2 %, 168 000 €). Saint-Clément-de-Rivière détient le record avec 449 500 €, loin devant Castelnau-le-Lez, deuxième du classement des prix de vente médians des maisons avec 363 000 €. Le prix médian s’est établi en 2016 à 270 000 € à Sète, à 180 000 € à Lunel, à 144 000 € à Béziers…

Profonde modification du profil des acquéreurs

En dix ans, tous biens confondus, le profil des acquéreurs a nettement changé. Les 60 ans et plus, qui n’étaient que 17 % du total des acquéreurs en 2006, sont passés à 25 % en 2016. Surreprésentés dans les secteurs littoraux (43 % en pays sétois et 41 % sur le littoral), ils sont sous-représentés à Montpellier et dans la périphérie montpelliéraine avec 15 % dans chacun des deux secteurs. A l’inverse, les acquéreurs de moins de 30 ans, qui ont vu leur proportion diminuer de 12 à 10 % entre 2006 et 2016, affirment leur présence dans les secteurs urbains (14 % à Montpellier et 13 % en périphérie montpelliéraine) aux dépens du pays sétois (5 %) et du littoral (4 %).

Les personnes de 50 ans et plus sont acquéreuses de 52,6 % des appartements anciens, de 40,3 % des appartements neufs et de 45,4 % des maisons anciennes, mais seulement de 20,6 % des terrains à bâtir, ces derniers étant acquis à 62,3 % par des acheteurs de 30 à 49 ans.

La part des acquéreurs locaux (habitant l’Hérault au moment de la transaction) est majoritaire sur l’ensemble des marchés. Ils sont respectivement à l’origine de 57 %, 50,5 %, 71,1 % et 92,5 % des acquisitions concernant les appartements anciens, les appartements neufs, les maisons anciennes et les terrains à bâtir.

Durée de détention des biens vendus. Aussi bien pour les appartements anciens que pour les maisons anciennes, la proportion d’acquéreurs conservant leur bien plus de cinq ans s’établit entre 75 et 80 %. Dans l’Hérault, quand on achète un bien immobilier, on le garde longtemps.

* Prix de vente hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier.