Marché de l'immobilier dans l’Hérault : les notaires publient leurs statistiques 2018

Présentée en simultané à Montpellier et à Béziers le 18 avril dernier par M^e Marie-Laure Dutheil (Sète) et M^e Valéry Flandin (Prades-le-Lez) – M^e Diane-Sophie Le Bec Rousse et M^e Arthur Bories à Béziers – l’étude Notaires de France – BDD Perval pour l’année 2018, à laquelle contribuent les notaires de l’Hérault, s’appuie sur les prix médians au mètre carré, prix de vente hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Pour M^e Frédéric Vidal (Béziers), président de la chambre des notaires de l’Hérault : « L’année 2018 a vu le volume des transactions immobilières rester à un niveau très élevé, et s’inscrit dans la continuité des années positives 2017 et 2016. Le phénomène classique de correction du marché après une année historique n’a pas eu lieu, et les prix ont continué à monter ».

En dépit de la contraction du volume global des ventes de 5,1 % par rapport à 2017, leur nombre est resté nettement supérieur à celui de 2016. Cette bonne tenue générale du marché s’explique par les ventes d’appartements anciens et de maisons anciennes. Dans l’ensemble, en 2018, 64 % des acquéreurs étaient originaires de l’Hérault et 25 % d’entre eux avaient 60 ans ou plus. 30 % des vendeurs étaient propriétaires de leur bien depuis plus de quinze ans.

Quid de 2019 ?

Selon M^e Frédéric Vidal, « il faut raisonnablement s’attendre à une accalmie en 2019 ». Les taux d’intérêt restent historiquement bas, mais le nombre de demandes de crédit est en recul depuis janvier, en raison de la dégradation de la solvabilité des ménages modestes ou en primo-accession, affectée par la hausse des prix de l’immobilier.

En outre, « le contexte économique et social tendu de ces derniers mois pourrait dissuader les acquéreurs d’investir dans le locatif dans la période à venir, d’autant que l’immobilier est devenu la classe d’actifs les plus taxés », souligne M^e Frédéric Vidal.

Les professionnels s’interrogent quant aux effets sur le marché immobilier de la loi Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (Elan), votée en novembre 2018. Parmi les principales mesures, figurent notamment la création du nouveau contrat de location « bail mobilité », la création du Visa pour le logement et l’emploi (Visale), une garantie gratuite pour tous les étudiants, le renforcement des sanctions pénales et financières pour les locations touristiques abusives, la réintroduction de l’encadrement du niveau des loyers, un dispositif qui pourra désormais être expérimenté par les collectivités. Il faudra du temps pour apprécier l’impact réel de ces mesures.

Nouvelle progression des ventes d’appartements anciens

Pour les appartements anciens dans l’Hérault, après des progressions de 8,1 % en 2016 puis de 13,2 % en 2017 du nombre de transactions, les ventes ont connu encore une légère progression en volume de 1,1 % en 2018. Les ventes d’appartements de 2 ou 3 pièces sont restées nettement majoritaires avec 61,3 % du total en 2018 (60,4 % en 2017). Pour sa part, le prix médian au mètre carré s’est inscrit en léger recul de 0,6 % pour s’établir à 2.580 € (contre 2.170 € en Occitanie). Pour les avant-contrats au niveau départemental, le prix médian au mètre carré calculé sur des périodes de trois mois a représenté 2.580 € en janvier 2019 contre 2.830 € en octobre 2018 (2.710 € en janvier 2018).

A Montpellier, le prix médian au mètre carré s’est accru de 1,4 % en 2018 pour se fixer à 2.600 €, pratiquement au même niveau que Toulouse (2.610 €) et devant Marseille (2.310 €), mais largement derrière Bordeaux (4.230 €). L’augmentation du pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux de crédit au cours des dix dernières années peut ainsi être évaluée pour Montpellier : avec une mensualité de 800 € par mois sur vingt ans, il était possible de financer l’acquisition de 60 m² en 2018 contre 46 m² en 2008. A Nîmes, le prix médian au mètre carré a bondi de 5,9 % en 2018, mais pour s’élever seulement à 1.620 €.

A Béziers, le prix médian au mètre carré n’a progressé que de 2 % en 2018 avec 1.040 € (1.020 € en 2017).

Le littoral est resté la zone la plus chère du département avec un prix médian au mètre carré de 3.150 € en 2018 (contre 3.100 € en 2017), Palavas-les-Flots conservant sa place de leader avec 4.060 € (contre 3.890 € en 2017).

Net recul des ventes d’appartements neufs

La baisse des ventes d’appartements neufs dans l’Hérault s’est amplifiée, la régression se fixant à – 20,7 % en 2018 (après – 4,3 % en 2017). 48,9 % des ventes ont concerné des studios ou des deux-pièces et 32,6 % des 3 pièces. Le prix médian au mètre carré s’est établi en 2018 à 3.820 €, en diminution de 1,8 %. Les communes de la région montpelliéraine ont enregistré des prix supérieurs à la moyenne départementale (4.330 € à Montpellier). A Sète, le prix médian au m² s’est établi à 3.450 € en 2018 (3.480 € en 2017) et il a été de 3.140 € à Béziers (3.130 € en 2017).

Bonne tenue du marché des maisons anciennes

Après deux fortes poussées des ventes de maisons anciennes dans l’Hérault (+ 16 % en 2016 et + 12,5 % en 2017), la légère diminution de 1,4 % en 2018 n’a pas fait fléchir le marché, le volume global restant à un niveau élevé. La répartition des ventes en 2018 montre la relative prédominance des 4 pièces (33,1 % en 2018 contre 32,3 % en 2017) devant les 5 pièces (25,5 % en 2018 contre 26,2 % en 2017). Le prix de vente médian s’est établi à 215.000 € en 2018, en hausse de 1,1 %. Pour les maisons de 3 pièces, le budget s’est élevé à 134.100 € et il a atteint 296.000 € pour celles de 6 pièces et plus. La comparaison avec les départements voisins indique que le prix médian dans l’Hérault s’est situé en 2018 au-dessus de celui du Gard (191.000 €) et de celui de l’Aude (130.300 €). Il a été en revanche inférieur au prix médian des Bouches-du-Rhône (310.000€).

Concernant les avant-contrats dans l’Hérault, le prix de vente médian calculé sur des périodes de trois mois a représenté 215.000 € en janvier 2019 contre 225.000 € en octobre 2018 (218.300 € en janvier 2018).

Selon le secteur géographique, l’évolution annuelle des prix a été différenciée en 2018. Positive sur la bande proche du littoral (+ 1,5 % ; prix médian de 200.000 €), dans le pays biterrois (+ 2,3 % ; 175.000 €) à l’exception de Béziers (- 1,6 % ; 148.500 €) et dans la région montpelliéraine (+ 5,3 % à Montpellier avec 283.000 € et + 1,7 % dans la périphérie de la ville avec 291.800 €), elle s’est par contre inscrite en net recul dans les hauts cantons (- 5,3 % ; 161.500 €).

Terrains à bâtir : la hausse des prix se poursuit

Alors que le volume des ventes de terrains à bâtir a diminué de 16,6 % en 2018 (contre – 7,4 % en 2017 et + 30,2 % en 2016), le prix médian de vente a enregistré une nouvelle progression de 10,2 % en 2018 (+ 9 % en 2017). Il s’est échelonné de 68.300 € dans le pays biterrois à environ 135.000 € en périphérie montpelliéraine et sur le littoral.

La part des parcelles de moins de 600 m² est restée très largement prédominante (72,5 % en 2018 contre 73,3 % en 2017). Elle a atteint 85 % en périphérie montpelliéraine, où environ 40 % des transactions ont été réalisées.

>Télécharger la plaquette Marché de l’Immobilier, Chambre des Notaires de l’Hérault Avril 2019

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