Prix de l'Immobilier dans l'Hérault : l'analyse des notaires

(A la Une de l'Hérault juridique Print du jeudi 26 avril 2018, n°3200) L’étude annuelle de la Chambre des notaires de l’Hérault sur les marchés immobiliers indique que le redressement engagé en 2015 et 2016 s’est confirmé en 2017. Le mouvement pourrait se maintenir cette année, à condition notamment que la remontée des prix soit contenue et que les taux d’intérêt restent relativement stables.

Présentée à Montpellier le 11 avril dernier par Me Marie-Laure Dutheil (Sète) et Me Valéry Flandin (Prades-le-Lez), l’étude « Notaires de France – BDD Perval » pour l’année 2017 à laquelle contribuent les notaires de l’Hérault, concerne le territoire métropolitain hors Ile de France. L’analyse s’appuie sur les prix médians au m2 (1). Pour Me Frédéric Vidal (Béziers), président de la chambre des notaires de l’Hérault : « L’année 2017 est incontestablement une très bonne année pour l’immobilier. Une année record, tant au niveau du nombre de transactions réalisées que du montant moyen investi par les Français pour acquérir un logement. Les notaires de l’Hérault, au travers de leur connaissance tant du territoire que du marché immobilier, et forts de leur expertise en matière fiscale, ont ainsi accompagné les nombreux candidats à l’accession à la propriété ayant sauté le pas au cours de l’année 2017. »

L’augmentation du volume des ventes en 2017 dans l’Hérault résulte des bons résultats enregistrés dans le bâti ancien. Ainsi, le nombre de transactions a progressé de 13,2 % pour les appartements anciens (+ 8,1 % en 2016) et de 12,5 % pour les maisons anciennes (+ 16,0 % en 2016). Par contre, les ventes d’appartements neufs reculent de 4,3 % (– 2,9 % en 2016) et celles de terrains à bâtir de 7,4 % (+ 30,2 % en 2016).

Une année 2018 dans la continuité ?

« Doit-on s’attendre à une nouvelle année record en 2018 ? », interroge Me Henri Vidal. Selon lui…

…« le pari semble difficile à tenir ! En effet, le dynamisme des ventes en 2017 s’est accompagné logiquement d’une hausse des prix qui pourrait entraîner à son tour un ralentissement du nombre de transactions. En outre, si rien ne laisse présager une hausse brutale des taux d’intérêt des prêts particulièrement bas qui ont soutenu l’activité immobilière en 2017, le marché risque de subir le contrecoup de certaines décisions gouvernementales. »

Il évoque ainsi la hausse de la CSG se répercutant sur la plus-value immobilière, le durcissement des conditions d’octroi des prêts à aux zéro et des conditions de défiscalisation dans certaines zones géographiques pour les logements neufs, la réforme de l’ISF et l’adoption de l’Impôt sur la fortune immobilière (Ifi). « Malgré les signaux négatifs, gageons que l’année 2018 devrait s’inscrire dans la continuité de l’année 2017 sans pour autant connaître de records, conclut Me Frédéric Vidal. Le phénomène classique de correction du marché après une année historique devrait modérer le volume des transactions et la hausse de prix. »   

Ecart croissant entre prix de l’ancien et du neuf pour les appartements

Les prix médians au m2 des appartements vendus dans l’Hérault en 2017 sont supérieurs à ceux enregistrés en Occitanie et en France hors région parisienne, que ce soit dans l’ancien (2.590 € contre respectivement 2.190 € et 2.260 €) ou dans le neuf (3.890 € contre 3.740 € et 3.710 €).  Par rapport à 2016, ils progressent plus dans l’ancien (+3,6 %) que dans le neuf (+ 0,7 %). Cependant, dans l’ancien, le prix médian des appartements dans les avant-contrats est en recul de 0,2 % au 1er trimestre 2018 (par rapport au 4e trimestre 2017).

Les ventes d’appartements de taille intermédiaire prédominent nettement. Dans l’ancien, la part des ventes de deux pièces s’établit à 33,2 % (contre 33,6 % en 2016) et celles des trois pièces à 26,9 % (25,9 % en 2016), les prix médians au m2 se fixant respectivement à 2.830 € (+4,2 % sur 1 an) et 2.430 € (+ 5,2%). Le phénomène est encore plus marqué dans le neuf puisque la part des deux pièces atteint 41,9 % (contre 45,0 % en 2016) et celle des trois pièces 36,5 % (37,2 % en 2016). Les prix médians évoluent relativement peu avec 3.980 € pour les deux pièces (- 0,6 %) et 3.610 € pour les trois pièces (+ 1,7 %).

Appartements anciens : Montpellier au 7e rang en France

Dans l’ancien, Montpellier occupe en 2017 le 7e rang des villes de plus de 150.000 habitants (derrière Nantes et Toulouse) avec un prix médian au m2 de 2.550 € peu différent de celui constaté au niveau départemental. Ce prix n’augmente que de 2,0 % par rapport à 2016 et il s’inscrit en baisse de 4,1 % dans la périphérie montpelliéraine avec 2.510 €, alors qu’à l’exception des Hauts Cantons (- 2,4 %, 1.380 € en 2017), le prix médian s’accroît de plus de 2,5 % en 2017 dans les autres zones géographiques du département. Le record revient au Pays Sétois avec + 12,4 % (2.590 €) devant Béziers avec + 4,9 % (1.020 €), le Littoral avec + 3,4 % (3.100 €), le Pays Biterrois avec + 2,6 % (1.630 €).

NEW Graph Notaires IMMO 3200 P7 Prix Anciens

Appartements neufs : des prix contrastés

Dans le neuf, les prix médians au m2 augmentent en 2017 de 6,5 % à Béziers (3.130 €), de 2,7 % dans le Pays Sétois (3.450 €), de 2,6 % dans le Pays Biterrois (3.430 €), de 1,9 % à Montpellier (4.180 €) et de 1,0 % dans la périphérie montpelliéraine (3.850 €). Ils reculent par contre de 3,4 % sur le Littoral (3.460 €).

NEW graph Notaire Immo 3200 P8 Appart neuf

Prix des maisons anciennes en hausse

Avec 215.000 € en 2017, le prix de vente médian des maisons anciennes dans l’Hérault s’affiche en hausse de 4,9 % par rapport à l’année précédente. Il reste nettement plus élevé qu’en Occitanie (170.000 €) et qu’en France hors région parisienne et hors DOM (161.300 €). La part des ventes de maisons de 4 pièces diminue à 32,4 % (contre 34,5 % en 2016), leur niveau de prix médian progressant de 4,5 % à 209.200 €. La part relative des ventes de maisons de 1 à 3 pièces est pratiquement stable avec 20,4 % et celles des autres types de maisons progressent : à 24,5 % pour les 5 pièces (24,2 % en 2016) et à 21,0 % pour les 6 pièces et plus (20,5 % en 2016).

A l’exception de Montpellier qui voit le prix de vente médian des maisons diminuer de 2,3 % en 2017 avec 268.700 €, tous les autres secteurs géographiques enregistrent des hausses : périphérie montpelliéraine (+2,5 %, 287.000 €), Pays sétois (+2,3 %, 240.000 €), Littoral (+8,7 %, 199.900 €), Pays Biterrois (+2,5 %, 172.300 €), Hauts Cantons (+10,3 %, 172.000 €) et Béziers (+3,7 %, 152.000 €).

Saint-Clément-de-Rivière détient le record avec 439.200 €, devant Teyran, deuxième avec 398.100 €. 18 communes voient leur prix médian atteindre ou dépasser les 300.000 €, la plupart dans la région autour de Montpellier. A Sète, ce prix médian s’établit en 2017 à 350.000 € (Mèze : 232.500 € ; Frontignan : 202.000 € ; Agde : 200.000 € ; Pézenas : 200.000 € ; Lunel : 194.000 € ; Clermont-l’Hérault : 183.800 € ; Lamalou-les-Bains : 152.400 €…).

Forte progression des prix pour les terrains à bâtir

Le prix médian des terrains à bâtir progresse de 10,2 % dans l’Hérault avec 100.000 €. La part des parcelles de moins de 600 m2 reste largement prédominante (72,2 % en 2017 contre 75,1 % en 2016) et leur prix médian a bondi de 11,7 % avec 94.900 €. La périphérie montpelliéraine voit le prix médian des terrains à bâtir progresser de 7,1 % (128.400 €) contre +5,6 % dans le Pays Biterrois (72.200 €), +2,3 % dans les Hauts Cantons (79.900 €), +0,8 % sur le Littoral (107.400 €) et -2,3 % à Béziers (77.400 €).

Modification du profil des acquéreurs

En tête des catégories d’acquéreurs tous biens confondus de 2012 à 2016, les 60 ans et plus (23,5 % en 2017 contre 24,5 % en 2016) sont rattrapés et même légèrement dépassés par les 30 à 39 ans (24 % en 2017 contre 23 % en 2016). Les 60 ans et plus sont sur-représentés dans les secteurs littoraux (40,9 % en Pays Sétois et 39,4 % sur le Littoral), et sous-représentés à Montpellier (16,6 %) et dans la Périphérie Montpelliéraine (12,4 %). A l’inverse, les acquéreurs de moins de 30 ans, qui ont vu leur proportion diminuer de 12 à 10 % entre 2007 et 2017, affirment leur présence dans les secteurs urbains (13,7 % à Montpellier, 13,4 % à Béziers, 12,4 % en Pays Biterrois et 11,6 % en Périphérie Montpelliéraine) aux dépends des Hauts Cantons (9,3%), du Pays Sétois (5,2 %) et du Littoral (3,5 %).

Les 50 ans et plus sont acquéreurs de 51,2 % des appartements anciens, de 40,8 % des appartements neufs et de 43,4 % des maisons anciennes, mais seulement de 21,2 % des terrains à bâtir, ces derniers étant achetés à 64,1 % par les 30 à 49 ans. La part des acquéreurs locaux (habitants de l’Hérault au moment de la transaction) est majoritaire pour les appartements anciens (57,9 %), les maisons anciennes (72,8 %) et les terrains à bâtir (91,7 %). Par contre, ils ne représentent que 46,0 % des acquéreurs d’appartements neufs. Ces derniers sont acquis notamment par des personnes venues de la région parisienne (11,4 %) et du reste de la France hors Occitanie (30,1 %). Une preuve de l’attraction qu’exerce le département de l’Hérault.

(1) Prix de vente hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier

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