Bail commercial et « loyers Covid » : la fermeture totale est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure

Dans le cadre d’un appel d’une ordonnance de référé qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire pour non-règlement des loyers sous réserve du respect d’un échéancier, le locataire invoquait la force majeure pour solliciter la suspension de l’exigibilité des loyers pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 en raison de la période de confinement, ainsi que la réduction à 30 % de l’exigibilité du loyer depuis la crise des Gilets jaunes et les grèves des transports, soit depuis
le mois d’octobre 2018 jusqu’au mois de février 2020 et du mois de mai 2020 jusqu’à la fin de la pandémie.

La cour d’appel a retenu que :

– les effets de la force majeure sont la suspension et non la réduction de l’obligation ou la résiliation du contrat (article 1218 du Code civil relatif à la force majeure : « si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ») ;

– la force majeure ne peut être retenue s’agissant des manifestations des Gilets jaunes qui n’ont eu lieu qu’un jour par semaine et de la grève des transports, qui n’entravait pas toute liberté d’aller et venir ;

– la fermeture totale d’un commerce dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers.

Julien PRIGENT

Réf. : CA Paris, Pôle 1, 3^e ch., 9 décembre 2020, n° 20/05041 (N° Lexbase : A345339R).

Pour aller plus loin, voir l’étude L’obligation du locataire de payer le loyer du bail commercial, L’exigibilité du loyer du bail commercial en période de crise sanitaire (Covid-19), in Baux commerciaux, Lexbase (N° Lexbase : E504834Q).