BESSAN - Réaction du Maire au sujet de la création d’un parking en centre ville

Intervention de M. le Maire de Bessan en séance du dernier conseil municipal suite à la communication de l’opposition au sujet de la création d’un parking en centre ville (parution sur Hérault Tribune le 26 janvier 2012).
 
Vous avez assisté à plusieurs réunions de réflexion sur l’amélioration de la circulation en ville et la création de places de stationnement. Vous reconnaissez que ce parking est un équipement nécessaire. Cet emplacement de 1.149 m² permettra de créer entre 45 et 50 places de stationnement sécurisées (parking protégé). Chaque bénéficiaire disposera d’une place de stationnement dans cette enceinte déjà bien clôturée, prochainement éclairée et surveillée par une camera de vidéo-protection. Cet équipement desservira le quartier compris entre la rue de la Brèche, la rue de la République, la place de la Promenade et le boulevard de la Liberté. Vous contestez le montant de l’achat car vous le trouvez excessif par  rapport au montant de l’évaluation des Domaines. Vous faites une fois de plus une erreur d’appréciation. L’évaluation officielle d’un bien, suivant les cas, peut se faire de plusieurs manières.
 
Première méthode : si le bien a été acheté par exemple 1.000 € en l’an 2000. On peut prendre en compte le prix d’acquisition réévalué de l’érosion monétaire, avec toutefois certaines réserves car cet exemple ne peut s’appliquer que sur des opérations dont la valeur du bien a subi une plus value reconnue, régulière et justifiée. Nous avons reçu, récemment d’un cabinet d’expertise, une évaluation calculée à partir de cette méthode. Cela nous a apporté une base de prix qui nous a permis d’engager des négociations. Deuxième méthode : c’est celle pratiquée par le service des Domaines. Elle consiste à évaluer le bien par comparaison aux opérations similaires effectuées dans les mêmes conditions, c’est-à-dire dans le même quartier et présentant le même intérêt. Cette méthode est bien connue. Elle a une base légale mais présente parfois des incohérences. C’est ici le cas. En effet : cette parcelle est située en pleine zone urbaine qui a été déclarée en 2000 zone inondable lors de la mise en place du PPRI ; cette zone doit être préservée et interdite à la construction. Elle est cependant entièrement équipée en eau, électricité, pluvial, assainissement et la création de parking est autorisée du fait de son emplacement urbain et de tous ses équipements déjà existants ; le prix du marché libre des terrains constructibles viabilisés situés en périphérie de la commune varie dans une fourchette de 250 à 280 € par m² ; enfin il n’y a pas d’autre opportunité dans ce secteur de zone urbaine dense sinon après démolition de bâtiments agricoles anciens.
 
Quelles sont les raisons qui justifient le montant de notre négociation ? Nous devons prendre en compte de nouveaux paramètres en absence de ceux utilisés lors des deux méthodes précédentes.
1°. Le besoin de parkings est urgent et important. Le nombre de voitures croit de plus en plus. 2°. La loi SRU, imposée depuis 2001, entraîne une densification du centre urbain déjà bien encombré. Le service de ramassage des ordures ménagères a de plus en plus de mal à circuler. Les dégradations ou vols de véhicules sont de plus en plus fréquents. Cette liste n’est pas exhaustive. La création de 50 places au centre même du quartier est une opportunité exceptionnelle que l’on ne peut laisser passer. 3°. Nous n’avons aucune autre opportunité présentant les mêmes avantages : la proximité, la clôture et la viabilité. 4°. La valeur économique du projet. La commune a voté le 29 mars 1994 la mise en place d’une taxe pour absence de création d’aire de stationnement applicable, si lors d’une construction, les obligations de stationnement ne peuvent être satisfaites. Cette taxe affectée exclusivement à la création de parking doit obligatoirement permettre de créer des emplacements de stationnement.
 
Nous prendrons dans ce quartier deux exemples. Tout d’abord, l’Hôtel de Montalet situé rue de l’Opéra. Une société a souhaité réaliser, dans une vaste résidence, une opération immobilière comprenant 11 appartements. Celle-ci a été soumise, conformément à notre délibération, à une participation financière de 9 places de parking soit un montant affecté de 67.500 €. Ensuite, l’ancienne résidence de la famille Balsan, place de la République. Dans cette vaste résidence de maître, habitée précédemment par une famille, 6 logements ont été créés. Ce projet a généré une taxe équivalente à 5 places de stationnement pour un montant de 46.845 euros. Ces deux seules opérations ont contribué avantageusement à hauteur de 114.345 €, au financement de notre opération.
 
Si nous prenons en compte le montant de l’achat (98.000 €) et le rapprochons du nombre de places créées (50 places) le coût d’emplacement revient à 1.960 €. D’où, pour une taxe récupérée, nous créons dans cette affaire près de cinq emplacements nouveaux. Contrairement à ce que vous voulez faire croire, cette opération est excellente pour la commune. Notre façon de gérer et de nous comporter est à l’opposé de la vôtre. Nous n’avons aucune honte à l’expliquer, ni aucune gêne à la voter. C’est la raison pour laquelle nous avons tenu, comme nous le faisons chaque fois, à indiquer très clairement sur la délibération le montant de l’évaluation des Domaines et le montant auquel nous l’avons négocié.
 
Vos suggestions lors du conseil municipal nous paraissent excessives : 1°. Vous avez demandé de mettre le bien en « emplacement réservé » afin de restreindre la liberté du vendeur et en priorisant la commune, dans le but de forcer le propriétaire du bien à vendre à un prix qui ne lui conviendrait pas. Déjà, je peux vous dire que l’opération ne se serait pas faite et le problème de stationnement pas traité. Je qualifierai cette méthode, pour ma part, d’inadmissible et d’inapproprié dans le cas présent. 2°. Il aurait fallu ensuite déclarer le bien d’utilité publique et procéder à l’expropriation : frais de tribunaux, d’avocats, de procédures… ce qui aurait eu pour résultat de renchérir le coût de manière très sensible. 3°. Je ne suis pas sûr que le juge d’expropriation aurait accepté de qualifier cette opération d’intérêt général, ou d’ordonner la vente au prix que vous avancez.
 
Vous faites preuve de beaucoup d’ignorance. Pour conforter votre démonstration, vous appliquez la deuxième méthode et essayez de comparer le prix retenu, par rapport au prix du m² de terrain pour la construction de logements sociaux. Je suis d’autant plus déçu que c’est moi qui ai essayé, il y a quelques jours à peine à votre demande, de vous expliquer le fonctionnement des opérateurs sociaux. A 40 € le m² de terrain viabilisé, les opérateurs sociaux ne trouveraient pas de terrains viabilisés et ne produiraient pas de logements sociaux. Au-delà, ils n’équilibreraient pas économiquement leurs opérations. C’est la raison pour laquelle les communes ont des obligations de productions et sont amenées à participer à l’opération en viabilisant les terrains au droit de la parcelle. Si nous ajoutons aux 40 € le m² le coût de cette viabilisation supportée par la commune, les 85 € sont largement dépassés. En tant que marchand de biens ou apparenté, vous devriez savoir tout cela au risque de cuisantes expériences professionnelles.
 
Votre raisonnement me semble oublier l’intérêt de l’ensemble des bessanais. Je vous signale que cette taxe que je trouve nécessaire a été instituée en 1994. Vous trouvez le principe de celle-ci punitif et le montant prohibitif et vous ajoutez « sur le dos du contribuable ». Les communes sont nombreuses à l’avoir appliqué. Notre montant se situe au niveau des moyennes raisonnables. Le montant maximum autorisé est de 12.195 €. Son but est d’inciter les constructeurs lors d’opérations en milieu très dense (centre village) très souvent lors d’aménagement d’anciens garages vignerons, de préserver en rez-de-chaussée, un ou deux emplacements de stationnements, au lieu de créer une pièce habitable supplémentaire. Celui qui crée des m² habitables à la place de garages augmente ses revenus locatifs. Il me parait normal qu’il prenne, en contre partie, la charge financière pour la création d’aire de stationnement. A charge pour la commune de trouver des terrains et d’assurer la maîtrise d’ouvrage.
 
Vous trouvez la création de parking justifiée, mais vous souhaitez mutualiser leurs coûts sur le dos de l’ensemble des contribuables plutôt que sur celui qui a tiré profit de cette situation, et vous ajoutez « nous devons être économes des deniers publics ». Au vue de votre raisonnement, je vous invite à réfléchir sur la nuance qu’il convient de faire entre « deniers privés » et « deniers publics », « intérêts privés » et « intérêts publics ». Je comprends mieux maintenant pourquoi pour réaliser une affaire, vous nous aviez vanté l’opportunité d’achat rue Voltaire de 70 ou 80 m² environ de locaux dégradés afin de créer trois places de parking dont le prix de revient de la place dépassait les 20.000 €. Nous étions loin des 2.000 € de l’opération actuelle et des 9.000 € de taxe actuellement prélevée et que vous critiquez. Votre comportement sur ces affaires me laisse très perplexe et m’amène à douter fortement de votre volonté à défendre l’intérêt de nos administrés mais aussi l’intérêt général de notre collectivité.
 
Ville de Bessan.