Des aménagements très programmés à la ZAC du Capiscol - Intervention au Conseil Municipal d'Agde

Le 16 Avril 2004, votre conseil municipal avait voté une convention d’études de faisabilité d’une ZAC au secteur dit du Capiscol. Cette étude avait été octroyée, sans concurrence préalable à la société Languedoc terrains du Groupe Guiraudeau-Guiponi-Leygue.
Il nous avait été précisé que la prestation de ce groupe se faisait à titre gratuit et sans lui conférer aucun droit. Voir la délibération : https://www.herault-tribune.com/archive/img_annexe/index.php?Ax_Id=310
Je vous avais fait remarquer ce jour-là, qu’en matière immobilière je ne connaissais pas encore d’exemple de mécénat.
Dès lors que cette étude a été lancée, il n’a fallu à ce groupe que quelques mois pour je cite : « démontrer l’opportunité et la faisabilité de l’opération » et formuler directement aux propriétaires concernés des offres d’acquisition chiffrées.
Pour des études de faisabilité d’un projet admettez qu’elles se sont transformées très rapidement en des actes de spéculation sur des réalisations assurées comme futures.

Comment expliquez vous que cette société ait pu faire des offres écrites d’acquisitions fermes à des prix établis en affirmant dans ses courriers : « La commune d’Agde …nous a mandaté dan s le cadre d’une convention, pour ouvrir à l’urbanisation le secteur du Capiscol sous forme d’une ZAC. Curieusement la délibération est reprise presque intégralement… cette société oublie juste de préciser (opportunément sans doute) qu’il ne s’agit là que d’études de faisabilité comme indiqué dans la délibération du 16 Avril 2004.
De surcroît lorsque cette société propose « de prendre rendez vous en mairie d’Agde avec les responsables communaux » en « présentant le schéma d’aménagement ayant reçu l’aval de la commune d’Agde » , pour le propriétaire foncier, il est difficile de pas être persuadé que cette opération a déjà reçu toutes les autorisations administratives nécessaires.
Et pourtant, je fais état sur ce point, d’éléments factuels datant de l’automne 2004, il y a presque un an et demi.

Ce n’est qu’un an plus tard en juin 2005 que vous avez prescrit une révision du POS,
Ce n’est qu’il y a deux mois que vous avez ouvert une concertation préalable à la création d’une ZAC…,
Ce n’est que le 9 décembre 2005 que le commissaire enquêteur a émis un avis favorable a la révision du plan d’occupation des sols préalable a la constitution de la ZAC.

Depuis un an et demi ce groupe prospecte et propose d’acquérir les parcelles aux petits propriétaires fonciers encore existants dans cette zone.

Je dis petits propriétaires fonciers car il existe parallèlement dans cette opération immobilière des investisseurs locaux avisés . Ainsi, ont-ils eu l’instinct de focaliser une part importante de leur investissement foncier sur le secteur du Capiscol.
Après le domaine de Baldy, deux propriétaires fonciers ont une position dominante dans cette affaire :
27 944 M 2 appartiennent à la SCI GEDEAGDE et 23 947 M2 appartiennent à la société des nouveaux magasins agathois. Ces terrains étaient initialement destinés a être urbanisés pour y installer des surfaces de ventes ou des supermarchés.
En changeant le POS le 16 septembre 2004 ( voir changement : https://www.herault-tribune.com/archive/img_annexe/index.php?Ax_Id=311 )vous avez transformé également un investissement commercial en un investissement hautement spéculatif.
Ceci est parfaitement légal, il ne me semble pas pour autant que l’urgence s’imposait pour urbaniser cette zone aux détriments de celles de La Prunette et de Malfato-Rochelongue qui elles, étaient envisagées depuis longue date ..

Après toutes ces informations, on a réellement l’impression que cette affaire est déjà bouclée.
Lancer aujourd’hui une procédure d’appel d’offres ouvert pour la maîtrise d’œuvre de la ZAC du Capiscol ressemblera, mais bien évidemment on ne peut l’imaginer, à une légitimation a posteriori d’un choix préalable si la société qui a fait l’étude est l’aménageur désigné.

N’est-il pas permis de penser en effet, que la société Languedoc Terrains dont vous avez accepté les offres de service gracieuses en Avril 2004, qui propose depuis 18 mois d’acquérir des terrains, en faisant état de ” son projet, validé par la commune” qui propose de prendre rendez vous en mairie d’Agde en présence des responsables de la commune et présentant un schéma ayant reçu l’aval de la commune d’Agde , n’a pas déjà des pistes sérieuses lui laissant penser qu’elle sera le lauréat aménageur ?

J’en arrive à mon questionnement :
Pouvez-vous m’assurer que la société Languedoc Terrains ou son groupe n’est pas déjà désignée pour être l’aménageur alors que tout pourrait le laisser penser?
Pouvez-vous m’assurer que ce lancement d’appel d’offres Ouvert n’est pas que l’habillage d’une procédure réglementaire inutile ? ( Au fait pourquoi ouvert ? Y a t il urgence ? )
Enfin une question plus directe, la ville d’Agde est actionnaire de deux sociétés d’aménagement existantes… la première, la SEBLI devrait à votre demande participer à cet appel d’offres, c’est son rôle et son domaine de compétence géographique.
Elle a réalisé la station du Cap d’Agde, j’imagine qu’au niveau des capacités, elle est largement à la hauteur./
La seconde ; La SODEAL est encore plus directement concernée puisque vous en êtes le président directeur général et vous ne pouvez bien sur pas ignorer Monsieur Le Président que son objet social inclut l’aménagement foncier.
Avez-vous l’intention , pour lever tous mes doutes de faire participer ces deux sociétés dans une saine concurrence à cet appel d’offres qui porte sur plusieurs dizaines de millions d’euros pour ce qui concerne le seul foncier non bâti et non aménagé ?
Par essence, les deux sociétés d’économie semi-publique que sont la SEBLI et la SODEAL auront certes un souci d’équilibre des comptes mais pas une recherche de profit maximum.

En cela leur appétit spéculatif n’étant pas leur préoccupation majeures les terrains pourront être acquis aux anciens propriétaires a un prix supérieur et également proposés aux futurs acquéreurs agathois minorés de tous surprofits et donc plus accessibles.
J’en veux pour preuve l’écart considérable existant entre les premières offres d’acquisitions faites aux propriétaires a 33 € le m2 et le prix marchand du M3 loti qui oscille actuellement entre 230 et 275 € le m2. Vous ne pouvez ignorer cet écart énorme, il serait regrettable que des marges superflues viennent minorer le prix d’acquisition aux petits propriétaires et alourdir celui des futurs acquéreurs
L’intérêt général doit primer sur les intérêts particuliers d’autant que du choix de l’aménageur dépendra le coût de l’accessibilité aux logements pour les familles agathoises.

Vous avez les outils techniques, et leur totale maîtrise.Allez vous les utiliser ?

Didier Denestebe – Conseiller Municipal de la Ville d’Agde.
Qui est-ce ? – Fiche TrominosCap : https://www.herault-tribune.com/?p=p04&action=view&Tr_Id=4