Immobilier neuf : le retour de la pierre

L’immobilier neuf tournerait-il la page de plusieurs années calamiteuses ? C’est ce que laisse apercevoir l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers dans son dernier état des lieux portant sur le troisième trimestre 2016. La pierre redevient attractive : les ventes de logements neufs, tirées par l’investissement locatif et l’accession, sont en hausse de 25 % sur un an.

Le bilan du troisième trimestre 2016 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dresse un portrait positif de l’activité, avec des ventes de logements neufs en forte progression : 31 824 logements ont été réservés, soit une hausse de 25,1 % par rapport à la même période de 2015. Loin d’être un rebond isolé, ce trimestre confirme une tendance positive constatée depuis huit trimestres, mais les ventes ne rattrapent pas encore les niveaux atteints en 2010.

Un marché dynamique

Les chiffres du troisième trimestre 2016 s’inscrivent dans la tendance observée en début d’année 2016 : le premier trimestre, dynamique, affichait des ventes en hausse de 22,7 %. L’évolution positive du marché du logement neuf s’explique par la croissance des ventes de l’ensemble des segments du marché. Ainsi, les ventes au détail sont en hausse de 27,6 %, soit 5 531 ventes de plus qu’au troisième trimestre 2015 ; les ventes en bloc s’approchent des 5 000 biens, soit + 13,8 %, et celles en résidences avec services (étudiants, seniors, tourisme) bondissent de 25 % pour s’établir à 1 250 unités. L’année 2015 avait sonné comme le grand retour des investisseurs privés avec l’acquisition de 50 000 logements. La FPI expliquait l’attrait de la pierre pour les investisseurs privés par le dispositif Pinel pour l’investissement locatif et d’autres facteurs favorables, comme le retour d’une croissance économique, la faiblesse des taux d’intérêt et la stabilité des prix d’achat. Cette année encore, les astres sont alignés avec des taux toujours faibles et une reconduction, annoncée en avril 2016, du PTZ élargi (Prêt à taux zéro) et des aides à l’investissement locatif pour l’année 2017. « Ces décisions sont de nature à entretenir la confiance des ménages, à contenir l’attentisme des années électorales et à conforter les ventes en 2017 », précise la FPI. De ce fait, les ventes ont progressé de 27,2 % auprès des ménages investisseurs et de 28,1 % auprès des propriétaires occupants durant ce troisième trimestre 2016.

Une offre en progression

Mais les tensions sur l’offre de logements neufs sont toujours fortes et tendent à croître, malgré des mises en vente en hausse de 4,5 %. Dans un contexte de retour de la demande, cette faiblesse de l’offre se traduit par une réduction de la durée d’écoulement qui s’établit à 10,1 mois en septembre 2016, et par une hausse modérée des prix de 3,4 % sur l’année, en moyenne, dans l’Hexagone. Les tensions sont d’autant plus fortes dans les grandes agglomérations, où parfois les stocks de logements neufs ne dépassent pas sept mois. Cette situation trouve sa source dans la faiblesse du rythme de lancement de nouveaux projets : moins de 20 000 biens ont été mis en vente au troisième trimestre 2016.

La FPI regrette la rareté du foncier et dénonce, à nouveau, « la complexité réglementaire croissante des opérations d’aménagement et de construction et l’usage abusif des recours contre les permis de construire, qui conduisent à ce qu’une opération de construction puisse difficilement s’achever avant un délai de quatre ans ». Sur ce dernier point, dans son bilan 2015, la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, estimait qu’il était « urgent d’agir dans les prochains mois sur les recours, afin d’accélérer la rapidité de leur traitement par les tribunaux ». Un appel qui, une année après, ne semble pas avoir été entendu par les pouvoirs publics.

La hausse des permis et des mises en chantier s’accélère

Les derniers chiffres, pour le mois d’octobre, sont encourageants et confirment la tendance d’une reprise du marché du logement neuf. Tout d’abord, la délivrance des permis de construire poursuit sa progression : 118 600 permis ont été accordés sur les trois derniers mois, soit une hausse de 16,2 % par rapport à la même période de 2015. En cumul, sur les douze derniers mois, les permis ont augmenté de près de 15 %, soit plus de 440 000 logements autorisés en 2016. Toutes les régions ont enregistré une progression des autorisations de construire sur un an, à l’exception des Hauts-de-France, où l’indicateur se stabilise. Assez logiquement, les mises en chantier augmentent, mais à un rythme moindre (+ 9,2 % par rapport à la même période de 2015). Sur les douze derniers mois, portées par les logements collectifs, elles ont crû de plus de 10 %.

Alban LE MEUR

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