Le marché Immobilier Agathois ... entre crise et fiscalité ...

Le 28 Septembre dernier, le projet de loi de finances 2012 a été dévoilé .L’augmentation de la durée de taxation des cessions de résidences secondaires et l’évolution des exonérations de la loi « Scellier » ne sera pas sans incidence sur nos finances locale. Notre station fait en effet partie des communes les plus concernées !

Lorsque l’on touche à la fiscalité de la résidence secondaire sur la commune d’Agde, cela représente 30 240 logements dont prés de 10 000 sont actuellement proposés à la location dite de ” vacances “.

Le marché locatif des résidences secondaires est un facteur économique important pour une commune comme la nôtre.
Il contribue par ses recettes directes ( Taxes foncières, Taxes d’habitation ou de séjour ) ou indirectes ( DGF – Dotation Générale de Fonctionnement – versée par l’état sur la base d’une population réévaluée  appelée ” fictive ”  qui tient compte du nombre de résidences secondaires ), à assurer l’ équilibre du budget communal.

La réforme fiscale proposée change partiellement la donne et pourrait faire évoluer les comportements des propriétaires actuels.

Jusqu’ici le dispositif semblait assez favorable à l’investisseur.

Un rappel succinct des règles avant et après le 1er Février 2012 :

1. le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières et donc de leur exonération après 15 années de détention demeure applicable jusqu’au 31 janvier 2012.

2. L’abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année sera supprimé à compter du 1er février 2012 et remplacé par un abattement progressif. Après, toujours 5 années de détention, de 2% les 10 premières années, de 3% les 10 années suivantes et de 10% les 5 années suivantes.

3. Les plus-values seraient donc toujours exonérées mais après 30 ans de détention au lieu de 15 aujourd’hui.

Le Gouvernement a proposé l’entrée en vigueur de cette mesure – exception faite pour les résidences principales au 1er février 2012.

La mesure rapportera 2,05 milliards d’€ à l’Etat mais ne restera pas exempte de conséquences sur le marché immobilier touristique. Cette proposition, validée par la majorité gouvernementale doit désormais obtenir l’aval des sénateurs pour être entérinée.

Quelles pourraient être les conséquences prévisibles de cette imposition plus lourde des résidences de loisirs, dont rappelons-le, un tiers au moins, est mis sur le marché locatif saisonnier ?
Le marché agathois, loin d’afficher une forme olympique, risque de  manquer d’intérêt pour les investisseurs particuliers et de nombreux biens aujourd’hui proposés à la location pourraient être mis sur le marché.

Certains propriétaires (principalement en station) pourraient s’engager à se dessaisir rapidement de leur patrimoine ( et si possible avant le 1 er Février 2012 afin d’échapper à la nouvelle imposition  ) entraînant une baisse des capacités locatives saisonnières.

A Agde, d’autres propriétaires séduits, un temps par l’attrait de la défiscalisation des revenus locatifs, pourraient engager une démarche inverse et paradoxalement geler les ventes afin d’échapper à une taxation sur les plus values à la revente.

– La loi Scellier sera limitée dans le temps et moins attrayant.

Cette deuxième mesure qui concerne plus particulièrement les quartiers des Cayrets et du Capiscol concerne la réduction d’impôt dite ” loi SCELLIER ”  qui devrait  observer un régime amaigrissant  en 2012 passant de 22 %  aujourd’hui à un taux de 14 % au 1° Janvier 2012.
L’engouement pour ces dispositifs  d’exonération fiscale pourrait souffrir du moindre attrait de la mesure.

– Un retournement modéré est peut être nécessaire afin de retrouver un nouveau souffle.

–  Après dix ans de hausse le marché immobilier déjà essoufflé ne sera pas épargné si les signes de retournement perdurent. Les difficultés d’accès au crédit et la hausse du marché ont eu pour effet  de réduire l’accession à la propriété d’une partie de la population.

–  Si les grands centres urbains et la capitale sont moins touchés, les stations estivales et les zones rurales voient leur marché ralentir.
Il n’ y a pas, en l’état, d’adéquation entre les vendeurs qui rêvent encore à un marché porteur et les acheteurs qui voient leur capacité d’emprunt diminuer en rendant leur accession à la propriété de plus en plus hypothétique.

–  A contrario du marché saisonnier Capagathois, le marché locatif permanent de la Ville d’Agde ne devrait pas en souffrir. La conservation du patrimoine, acquit initialement au travers des Lois “De Robien, Malraux et Scellier au quartier des Cayrets et demain à celui du Capiscol pourrait engendrer dans un premier temps une offre locative plus importante en Ville d’Agde et par voix de conséquence, une stagnation voir même, une diminution des loyers agathois. Par effet domino, cette diminution pourrait engendrer une baisse de la valeur immobilière.

Les conséquences prévisibles sur l’économie locale affecteront les recettes fiscales communales. Les droits de mutation sur les transactions immobilières représentent, en effet, une recette fiscale importante pour notre commune déjà fragilisée par des baisses de recettes du Casino, par l’aggravation des charges de fonctionnement et de la dette locale.

On le voit, cette mesure pourrait avoir des répercutions importantes sur notre économie.
Elle pourrait  même impacter à court terme les taux d’imposition fonciers rendant moins attrayants encore l’immobilier locatif.

Les mesures de rigueur budgétaires sont inévitables en temps de crise.
Il n’est pas certain que la médication d’urgence prise en matière immobilière n’engendre pas des pathologies annexes plus dommageables encore.