Immobilier de bureaux : le Baromètre Ayming du coût foncier 2017

La réforme générale des valeurs locatives est désormais effective et s’applique aux impositions 2017, assises sur la valeur locative cadastrale : taxe foncière (TF), taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), cotisation foncière des entreprises (CFE) et taxe d’habitation pour les locaux exonérés de CFE. Elle concerne l’ensemble des locaux professionnels (bureaux, commerces, cliniques, entrepôts,…).

Depuis le 1^er janvier 2017, tous les locaux professionnels disposent donc d’une nouvelle valeur locative révisée, établie selon une grille tarifaire départementale. La nouvelle taxation reste établie sur la surface réelle, qui est ensuite pondérée par différents coefficients fixés par décret.

Dans le Baromètre Ayming du coût foncier 2017 de l’immobilier de bureaux, les nouveaux avis d’imposition et l’ensemble des données publiées par l’Administration ont été analysés, mettant en évidence les impacts non négligeables de la réforme pour les entreprises, qu’elles soient propriétaires de leurs locaux ou occupantes, et la grande opacité du nouveau système d’évaluation.

Principaux chiffres

Taux d’imposition

Boulogne-Billancourt (20,21%), Paris (20,36%) et Nanterre (24,79%) ont les taux d’imposition (TF + TEOM) 2017 les plus faibles, tandis que Lille (67,90%), Roubaix (69,58%) et Tourcoing (70,54%) ont les taux d’imposition les plus élevés.

Coûts fonciers médians par ville (taxe foncière + TEOM)

Paris se situe à 33 €/m², avec de fortes disparités (72 €/m² sur les Champs Elysées). En Ile-de-France, la médiane est de 32€/m², avec 21€/m² dans les Yvelines et 43€/m² en Seine-Saint-Denis. En province, Metz, Tourcoing et Perpignan ont les coûts les plus bas avec 14€, 14€ et 15€/m². Tandis que Toulouse, Montpellier, Lille et Nîmes ont les coûts médians les plus élevés : 36€, 36€, 37€ et 39€/m². Les 3 villes les plus chères sont situées en Ile-de-France. Il s’agit de Montreuil (50€/m²), Saint-Denis (57€/m²) et Créteil (qui atteint 60 €/m²).

Une réforme qui complique les choses, selon Ayming

L’ancienne méthode d’évaluation des locaux professionnels était à bout de souffle et déconnectée de la réalité économique du marché locatif. Mais la réforme est loin de simplifier et de rendre lisible la fiscalité locale des entreprises.

Des avis d’imposition “toujours aussi mystérieux”

“Les nouveaux avis d’imposition contiennent une multitude d’informations toujours aussi opaques et incomplètes qu’auparavant. Certes, de nouvelles données liées à la révision sont indiquées (cotisation lissée, montant annuel du lissage,…), mais les éléments de calcul ne sont toujours pas détaillés et les mécanismes d’atténuation peu explicités. Ceci complexifie donc, pour les redevables, l’analyse des bases d’imposition, ainsi que la vérification de leur exactitude et de leur évolution”, assure le baromètre Ayming

Une “inégalité flagrante” pour les immeubles neufs

Un second constat porte sur l’inégalité de fiscalité entre les immeubles anciens et les immeubles neufs construits ou réhabilités après le 1^er janvier 2017. En effet, pour ces derniers – qui sont imposés pour la première fois en 2018 – le planchonnement et le lissage ne s’appliquent pas. Les immeubles neufs sont donc directement imposés à leur « juste » valeur révisée. Néanmoins, et contrairement aux idées reçues, un immeuble « neuf » n’est pas davantage imposé qu’un immeuble « ancien ». Seule une analyse de l’ensemble des critères d’imposition permet de mesurer le poids effectif de cette inégalité.

Impossibilité de quantifier les impacts

Les véritables impacts de cette révision seront quantifiables uniquement lorsque les valeurs locatives des locaux d’habitation auront également été révisées (disparition des coefficients de neutralisation) et que les mécanismes d’atténuation auront cessé de faire effet (fin du lissage prévu en 2026 et fin du planchonnement).

Une répartition évolutive des impositions entre les occupants

“La refacturation des taxes se complexifie pour les immeubles mixtes comprenant plusieurs occupants et/ou plusieurs affectations”, selon Ayming. Pour les propriétaires ayant mis en place une clé de répartition selon les bases d’imposition, le lissage des cotisations de chaque local doit désormais être pris en compte. Les calculs de refacturation doivent ainsi être affutés et ajustés chaque année afin d’éviter les éventuels litiges avec les occupants.

Des doutes sur l’efficacité de la procédure « Décloyer »

L’obligation déclarative « Décloyer » crée des difficultés chez les exploitants-occupants, notamment liées au découpage en invariants souvent éloigné de l’occupation réelle. Cette procédure, en test depuis 2015, a suscité de nombreux doutes sur sa réelle efficacité en raison de l’absence de mention de surfaces qui risque de nuire à l’actualisation des grilles tarifaires. Ces critiques ont été entendues par l’Administration, qui est en train d’élaborer un nouveau formulaire « Décloyer » comportant des informations complémentaires, indique Ayming.

Selon François Mary, directeur des opérations fiscales chez Ayming : « Dans le nouveau système, les critères de calcul des valeurs locatives apparaissent plus proches de la réalité du marché immobilier. Néanmoins, la simplification des règles d’évaluation et la clarté des impositions ne semblent toujours pas au rendez-vous : les bases d’imposition sont toujours issues d’un calcul complexe que seule l’Administration maîtrise, la référence à l’ancien système n’a pas été abandonnée… L’impact réel de cette révision n’est donc pas encore mesurable. Nous ne pouvons que recommander aux entreprises la plus grande vigilance ».

Une nouvelle méthode d’évaluation “opaque et complexe”, selon Ayming

La nouvelle taxation reste toujours établie sur la surface réelle, qui correspond à la surface mesurée au sol entre murs et cloisons et qui prend en compte également la surface des parkings, intérieurs comme extérieurs. Cette surface est ensuite pondérée par différents coefficients fixés par décret.

Chaque immeuble est désormais classé dans l’une des 38 catégories prédéfinies par l’Administration (bureau, magasin, dépôt, hôtel…). Le produit de sa surface pondérée par le tarif au mètre carré de sa catégorie – éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation (permettant de prendre la situation géographique particulière de l’immeuble dans le secteur d’évaluation) – conduit à la valeur locative révisée. “Il existe jusqu’à 5 coefficients au sein d’une même ville ou d’un même quartier !”, note le baromètre Ayming.

La nouvelle valeur locative révisée est établie selon une grille tarifaire départementale.

Afin de rester connecté à la réalité du marché immobilier, des mises à jour ont été prévues par l’Administration :
– une mise à jour des secteurs d’évaluation (secteurs qui regroupent, au sein de chaque département, des communes ou des sections cadastrales représentant un marché locatif homogène) pour la première fois en 2021 puis tous les six ans après le renouvellement des conseils municipaux,
– une mise à jour annuelle des grilles tarifaires : dès l’année 2018, les loyers déclarés par les exploitants-occupants au moyen de la procédure « Décloyer » permettront de prendre en compte les évolutions du marché locatif,
– une mise à jour annuelle des coefficients de localisation : dès l’année 2018, ces coefficients permettront de moduler de plus ou moins 30% la valeur locative de l’immeuble.

 3 mécanismes d’atténuation

Afin de modérer l’impact de cette révision, l’Administration a mis en place 3 mécanismes d’atténuation :

• les coefficients de neutralisation de la valeur locative, qui permettent de maintenir à niveau l’équilibre des recettes fiscales de chaque collectivité et de prendre en compte le poids des locaux révisés et des locaux non révisés. Pour un même immeuble, il existe plusieurs coefficients de neutralisation selon la collectivité bénéficiaire (commune, intercommunalité, département, …),
• le « planchonnement » de la valeur locative, qui permet d’atténuer les fortes variations des bases d’imposition, en les minorant ou en les majorant d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative 2017 non révisée (système 1970) et la valeur locative révisée,
• le lissage des cotisations qui permet d’amortir l’impact de la révision sur dix ans. Il correspond à l’écart entre la taxe 2017 qui aurait été payée dans le système 1970 et celle qui aurait été payée sur la base révisée planchonnée. Il est appliqué chaque année par un dixième.. La taxe 2017 est ainsi minorée de neuf dixièmes, celle de 2018 de huit dixièmes… et ainsi jusqu’en 2026.

Ces deux derniers dispositifs d’amortissement révèlent que, si la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels est enfin effective, les impositions n’en demeurent pas moins liées à l’ancien système 1970. 

Ayming, un groupe actif en France à l’étranger

Ayming sera présent sur le SIMI au Palais des Congrès, Porte Maillot, à Paris, les 6, 7 et 8 décembre 2017. 

Ayming est un groupe international leader du conseil en Business Performance, né du rapprochement d’Alma Consulting Group et de Lowendalmasaï, implanté dans 16 pays : Allemagne, Belgique, Canada, Chine, Etats-Unis, Espagne, France, Hongrie, Grande-Bretagne, Japon, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque, Slovaquie. En 2016, le groupe, qui compte près de 1.500 collaborateurs, a réalisé un chiffre d’affaires de 164 millions d’euros.

Ayming apporte aux entreprises un accompagnement stratégique et opérationnel pour faire émerger et développer durablement leur performance globale, dans 4 grands domaines d’expertise : les ressources humaines, les opérations, la finance et l’innovation. Les missions d’Ayming résident dans l’accompagnement de la prévention et la gestion des risques (sécuriser), l’optimisation des process, des organisations et des financements (accélérer), le développement des stratégies de croissance et la réallocation des ressources (anticiper).

Ayming est qualifié par l’Office Professionnel pour la Qualification des Conseils en Management, membre du Syncost et de Consult’in France, certifié Iso 9001 par Afnor Certification, membre de l’Association des Conseils en innovation (ACI), de la Commission de normalisation de l’Afnor sur le Management de l’Innovation, de l’Association Technique Energie et Environnement (ATEE) et du Groupement des Professionnels des CEE (GPC2E).

HJEWDesk / Virginie MOREAU