Laurent Villaret, FPI-OM : « Il y a une vraie crise de l’offre qui risque d’être durable »

“On n’a jamais eu à donner des chiffres comme ceux-là !” En visio-conférence de presse ce matin (24 novembre), Laurent Villaret, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Occitanie-Méditerranée, a évoqué, chiffres à l’appui, la “vraie crise de l’offre en logement collectif neuf” qui s’est désormais installée dans l’ex-Languedoc-Roussillon et sur la métropole de Montpellier.

« L’avenir de la construction nous paraît aujourd’hui très sombre. Les données du troisième trimestre 2020 le confirment. Si rien n’est entrepris pour que de nouveaux projets voient le jour, les résultats de 2021 seront pires que ceux de 2020″ explique Laurent Villaret.

Un marché des mises en ventes divisé par deux

Il a rappelé ce qu’il avait déjà dit en substance lors de différentes réunions sur la crise du logement et de la construction. Mais cette fois, ses propos sont validés par les chiffres du cabinet Adéquation et de la profession. Les mises en vente ne redécollent pas. En 2020, en Languedoc-Roussillon, les mises en vente auront diminué de plus de 30 % par rapport à 2019 et pourraient encore baisser en 2021, de plus de 10 % par rapport à 2020. Même constat sur la métropole de Montpellier, où les mises en vente auront chuté de près de 40 % par rapport à 2019 et qui, en 2021, pourraient encore baisser de 20 % par rapport à 2020. La fédération constate qu’un millier de logements en moins sont offerts à la vente par rapport à 2016 sur la métropole de Montpellier (environ 1 500 logements, vs 2 580). Alors que le PLH – Plan Local de l’Habitat – de la métropole montpelliéraine prévoit notamment la réalisation de 4 600 logements neufs par an.

Des ventes nettes au plus bas depuis 2013

Idem pour les ventes nettes. On estime à 3 600 le nombre de logements qui auront été vendus en 2020 en Languedoc-Roussillon, soit environ 30 % de moins qu’en 2019. Sur la métropole de Montpellier, la diminution des ventes nettes s’affiche à -35 % environ par rapport à 2019 (1 700 à 1 800 logements vendus). Il faut remonter à 2013 pour trouver un résultat presque aussi faible (2 201 logements vendus)

Des stocks très réduits

Tout aussi alarmant, le stock dur de logements (appartements livrés en attente de commercialisation) ne cesse de se réduire : il se situe à 0,8 % en dans l’ex-région Languedoc-Roussillon (2 % dans l’Hérault) contre 4 à 5 % habituellement. Alors qu’un marché fluide dispose normalement d’un stock théorique de 12 mois d’écoulement, le troisième trimestre 2020 confirme une crise durable de l’offre, même si la demande est toujours là. Le stock théorique est en effet de seulement 7 mois, à la fois sur le département de l’Hérault et la métropole de Montpellier, et de 8 mois en ex-Languedoc-Roussillon, et « cela devrait empirer en 2021, selon les dernières projections«  commente le président de la FPI-OM. 

Des causes multiples

Les causes de cette panne de l’offre sont multiples, a-t-il expliqué. Inertie de l’administration, Covid-19, confinements, période d’élection… les freins se cumulent pour accentuer la décrue rapide de la mise en chantier de nouveaux logements. Résultat : « On n’arrive pas à retrouver une offre dont on a besoin ». Il a rappelé également qu’en cette période de transition écologique et économique, « Les promoteurs ne sont pas un problème mais une solution, notamment pour la construction durable ».

Le confinement n’a fait que ralentir ce qui était déjà au ralenti.

Le président de la FPI OM souligne particulièrement l’inertie dans la sortie des permis de construire « Il faut entre 12 et 18 mois pour l’obtention ; c’est le temps pour construire un immeuble. Il faut accélérer les autorisations de sortie (…) Il y a urgence à débloquer le maximum de permis déposés avant et post élections municipales. On en a besoin. Il faut penser aux entreprises de la filière construction ».

Un besoin de visibilité

Laurent Villaret, qui estime que la SERM – société d’aménagement de la ville de Montpellier – est un outil exceptionnel, souhaite que « Les projets de ZAC repartent » (lire à ce sujet notre interview de Michael Delafosse, maire de Montpellier). La réflexion sur la construction en diffus – enjeu électoral lors des dernières municipales – est en gestation avec la création de futures zones de projets. « Il faut que ça reprenne très vite pour nous aider à survivre. Le confinement n’a fait que ralentir ce qui était déjà au ralenti. On vit un second confinement qui fait à nouveau souffrir nos entreprises. Certaines sont en grande difficulté. Je suis inquiet pour l’avenir de la chaîne de compétences, dont certaines vont disparaître (…) Et nous avons besoin de visibilité ».

Une hausse prévisible des prix

« La rareté de l’offre provoque l’augmentation des prix » constate Laurent Villaret. En ex-région Languedoc-Roussillon, le prix hors taxes moyen du mètre carré (hors parking) est passé de 3 659 euros en 2018 à 3 900 euros en 2020. Les projections pour 2021 montrent une évolution probable qui ne va pas dans le sens d’une diminution, s’établissant à 4 000 euros voire 4 200 euros du mètre carré. La moyenne dans le département de l’Hérault se situe aujourd’hui entre 4 200 euros et 4 400 euros du du mètre carré. Ainsi, un T3  de 65 m2 commercialisé aujourd’hui à 270 000 euros, l’était à 249 000 euros en 2018. Soit entre 20 000 et 25 000 euros supplémentaires à financer. « Les promoteurs ne défendent pas une hausse des prix ; c’est une lubie  ! » dénonce Laurent Villaret.  « Avec une hausse de 700 euros du mètre carré en sept ans sur la métropole, je trouve le prix moyen du mètre carré édifiant ». Pour un T3 situé dans la métropole de Montpellier, il faut en effet aujourd’hui rajouter un bonus de financement de 40 500 euros par rapport au prix de vente de 2018. Pourtant la métropole attire toujours autant, et notamment les investisseurs (60 % des acquéreurs). « Mais ce n’est pas avec une crise de l’offre et l’augmentation des prix que l’on répondra durablement à cette demande » analyse le président de la FPI-OM.

Des perspectives communes

Dans ce constat alarmant, il y a quelques points d’éclaircie : « L’Etat a prolongé le dispositif Pinel jusqu’en 2022, avec une ouverture post 2022 sur un nouveau Pinel Vert. Le pacte national de relance de la construction a bien ciblé nos besoins » avec la nécessaire mise en place de bonnes pratiques pour l’instruction des autorisations, la digitalisation des procédures, avec une vision projet et construction durable, et la création d’un fonds friche – recycler un foncier déjà bâti coûte cher. En local sur la métropole de Montpellier, une nouvelle lueur d’espoir, avec l’annonce de l’ouverture d’une agence d’urbanisme à l’échelle de la métropole et des agglomérations limitrophes. « Nous espérons en faire partie (…) pour établir un dialogue avec les collectivités » notamment sur l’axe Nîmes-Sète qui pourrait ainsi être soumis à une concertation commune et efficace.

Il faut « déconfiner » les permis de construire

Pour la FPI-OM, les chiffres prévisionnels 2021 sont encore et toujours à la baisse et ne feront que confirmer cette tendance. Selon les promoteurs, il y a donc une double urgence : urgence dans le déblocage des permis de construire et des attributions des lots de ZAC consultés en 2020 pour lancer de nouveaux projets ; et urgence de la mise en place opérationnelle des nouvelles équipes municipales pour engager la construction de logements, de bureaux et de locaux d’activités sur notre territoire. La sauvegarde de la filière de l’acte de construire en dépend, a indiqué Laurent Villaret.