Immobilier : performance énergétique des logements loués
La convention citoyenne pour le climat (CCC) a fait des propositions dans différents domaines. Une des premières propositions est d’inciter les propriétaires occupants ou bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs logements.
Plusieurs textes imposent déjà aux bailleurs des obligations en ce sens. Petit tour d’horizon.
Un nouveau cadre réglementaire pour les Diagnostics de Performance Energétique (DPE)
Depuis 2007, les bailleurs sont tenus d’annexer au contrat de location un DPE (comme les vendeurs en matière de ventes immobilières). Jusqu’alors, le document était fourni à seule fin d’information. La loi dite Elan du 23 novembre 2018 a rendu opposables les informations fournies par le DPE. Du fait de la crise sanitaire, cette opposabilité fixée initialement au 1er janvier 2021 a été repoussée au 1er juillet 2021.
Des décrets de décembre 2020 et arrêtés de mars 2021 sont venus réviser les modalités d’établissement dudit diagnostic ainsi que les modalités de calcul.
La zone climatique et l’altitude seront pris en compte et l’étiquette énergie (A, B, C,…) ne reposera plus uniquement sur la consommation d’énergie primaire mais également sur la quantité d’émission de gaz à effet de serre.
De nouvelles obligations sont prévues à ce titre sur l’affichage des annonces immobilières.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent valides jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux l’ayant été entre le 1er janvier 2018 et le 20 juin 2022 le sont jusqu’au 31 décembre 2024.
L’encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues
Dans les zones dites « tendues », l’évolution des loyers lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail est limitée chaque année par décret. Des dérogations sont prévues, notamment lorsque le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers de voisinage.
Depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation n’est possible que si le logement respecte en outre une consommation énergétique inférieure à 331 kwh/m²/an après travaux telle que calculée par l’évaluation d’un diagnostiqueur certifié.
Enfin depuis le 1er janvier 2021, un décret du 30 décembre 2020 a étendu cette même condition de performance énergétique aux réévaluations justifiées par le caractère manifestement sous-évalué du loyer.
L’intégration de la performance énergétique dans la notion de « logement décent »
La loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 dispose que le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques portant atteinte à la sécurité et à la santé du locataire.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent a fait l’objet d’un rajout en 2017 pour tenir compte des problèmes d’étanchéité à l’air et d’évacuation de l’humidité et préciser les qualités minimales pour qu’un logement soit qualifié d’énergétiquement décent.
Puis la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a introduit la notion de seuil maximal de consommation d’énergie à ne pas dépasser pour qu’un logement soit qualifié d’énergétiquement décent.
Le décret du 11 janvier 2021 pris en application de cette loi prévoit ainsi que pour être qualifié de décent le logement devra avoir une consommation d’énergie (estimée par le DPE) inférieure à 450 kws d’énergie finale/m² de surface habitable et par an. Cette disposition entre en vigueur au 1er janvier 2023 pour les contrats de location conclus à compter de cette date.
Ces différentes mesures vont être renforcées par la future loi contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, le but étant à terme d’éradiquer « les passoires thermiques » (logements classés F et G).
Pascale DUBOST
conseillère juriste à PLS.ADIL 74
pour RésoHebdoEco – www.reso-hebdo-eco.com
