Stratégie Logement du gouvernement : les mesures pour les acteurs de l'acte de bâtir

Une réforme structurelle du secteur logement va être menée sur deux ans. La stratégie Logement présentée le mercredi 20 septembre 2017 par le ministre de la Cohésion des territoires inclut des mesures concernant directement les acteurs du logement, qu'ils soient publics ou privés.

Parmi les mesures annoncées le mercredi 20 septembre 2017 dans le cadre de la stratégie gouvernementale en matière de logement, certaines intéressent directement les promoteurs et constructeurs de logements privés et les collectivités.

Libérer les terrains à bâtir

Le constat : le foncier pèse pour 30 à 40 % dans le bilan d’une opération d’aménagement, et une hausse sensible du prix du foncier de a été observée sur les dix dernières années. Le gouvernement propose :

• un dispositif d’intéressement financier à la construction sur leur territoire pour les collectivités. Un dispositif sera élaboré dans le cadre du groupe de travail sur la réforme de la taxe d’habitation issu de la Conférence nationale des territoires.

• Faciliter la cession des terrains publics aux collectivités pour y réaliser leurs projets. Il s’agit pour l’État de faciliter la cession des terrains dans des conditions prenant en compte la nécessité de réaliser rapidement des projets.

• Mettre les projets au cœur de la stratégie de cession du foncier public. La direction de l’immobilier de l’État est chargée de superviser la gestion du patrimoine immobilier de l’État et veillera, avec le ministère chargé du Logement, à la réalisation de cet objectif.

• Encourager la construction de logements intermédiaires. Dans les communes qui disposent de plus de 30 % de logements sociaux, la construction de logements intermédiaires sera facilitée en allégeant les contraintes. A ce jour, chaque construction de 3 logements intermédiaires doit donner lieu à la construction de 1 logement social, exception faite des communes ayant déjà 50 % de logements locatifs sociaux. Dans le cadre du projet de loi logement, l’évolution de ce seuil sera étudiée.

Stopper l’inflation normative et simplifier les normes

La France est un des pays d’Europe où les prix de la construction sont les plus élevés. Ils ont augmenté de 7,6 % depuis 2007, alors qu’ils sont restés stables dans le reste de l’Europe. Parallèlement, le gouvernement note que l’accumulation de réglementations sclérose l’innovation. 60 nouveaux décrets sont ainsi parus entre 2012 et 2017, et le Code de la construction et de l’habitation compte désormais 2.600 pages. Le gouvernement note également que trop de réglementations sont rédigées sous forme de prescription de moyens : diamètre des câbles, débit d’air d’extraction, épaisseur d’isolant thermique, etc. Autant de complexités alors qu’un objectif peut être atteint de plusieurs manières, estime-t-il.

• Simplifier le Code pour passer d’une logique de moyens à une logique de résultats et simplifier les normes.

Le gouvernement estime que l’État ne doit plus dire aux professionnels tout ce qu’ils doivent faire, mais fixer des objectifs à atteindre et faire confiance à ceux qui construisent. Il faut, selon lui, simplifier les normes et procédures existantes pour faire baisser les coûts de la construction. A l’exemple des normes sismiques, lorsqu’elles sont trop sévères dans des zones à faible risque. Toutes les règles de construction seront rédigées sous forme d’objectifs de résultats. Cela devrait alléger le Code de la construction et permettre de stimuler l’innovation. Le niveau de résultat ne sera pas imposé. Le Conseil supérieur de la construction, qui réunit tous les professionnels de la filière, sera mandaté pour recenser les normes à simplifier, et l’administration fera régulièrement un point d’étape.

• “Zéro nouvelle norme technique” pendant le quinquennat

L’excès de norme est un frein à la construction et à l’innovation, constate l’exécutif. Excepté les normes de sécurité et les engagements déjà pris ou votés, le gouvernement ne créera aucune nouvelle norme technique d’origine législative ou réglementaire. Le gouvernement indique qu’il s’engage à geler toute nouvelle production normative technique dans la construction durant le quinquennat : il n’y aura aucune norme nouvelle. Les questions de sécurité seront toutefois exemptées. Cela donnera de la visibilité aux professionnels, estime le gouvernement.

Stop aux recours abusifs

Le constat chiffré est éloquent. 11 000 contentieux en urbanisme et aménagement ont été signifiés et 6.000 recours ont été menés contre les permis de construire en 2015. Le délai moyen de traitement du contentieux en première instance est de deux ans. 30.000 logements sont ainsi bloqués aujourd’hui par des recours, estime la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)

• Mieux encadrer les recours dans les contentieux d’urbanisme et accroître les sanctions contre les recours abusifs

Afin de limiter l’incertitude liée aux contentieux en matière d’urbanisme, il convient de renforcer la lutte contre les recours abusifs, notamment dans les zones tendues, et de rechercher un encadrement des délais de jugement en s’appuyant sur les recommandations des juristes et des professionnels de la construction et du logement. Selon la Fédération de la promotion immobilière, près de 30.000 logements sont ainsi bloqués. Les moyens de lutte contre les recours abusifs seront renforcés et des mesures nouvelles seront prises pour maîtriser la durée des procédures, notamment en limitant la possibilité de déposer sans fin de nouveaux moyens de recours.

• Prolonger la procédure de conception-réalisation en zone tendue pour trois ans

Cette procédure permet de réduire les délais de construction de huit à dix mois et de baisser le coût de l’ordre de 5 à 8 %. Les constructions de logements sociaux sont réalisées plus rapidement en globalisant les étapes : il y aura six à dix mois de réduction de délais. Après un bilan, cette mesure pourra être généralisée, le cas échéant, au bout de trois ans.

Construction 2.0

Le secteur du logement, du foncier et de l’urbanisme souffre d’un retard dans la numérisation, la dématérialisation des procédures et la gestion de données, estime le gouvernement. Il préconise de :

• Généraliser la conception numérique du bâtiment à l’horizon 2022

La conception numérique du bâtiment permet de réduire les délais et les coûts de construction en permettant de meilleurs échanges entre les acteurs en amont du chantier. Toute construction neuve sera conçue de façon numérique. Cela nécessitera un effort de formation, de développement d’outils et de mobilisation de la filière, avec une attention spécifique pour les artisans. Au final, il s’agit de construire moins cher, plus rapidement et d’opérer des économies de maintenance.

• Dématérialiser les demandes d’autorisation d’urbanisme

La dématérialisation de l’instruction des autorisations d’urbanisme sera un facteur de réduction des délais et de fiabilisation des documents transmis. La dématérialisation de la procédure permettra de sécuriser le contenu du dossier et de raccourcir tous les délais : ce sera un véritable gain pour l’usager. Une expérimentation sera menée en ce sens avec des territoires pilotes.

Réformer les aides au logement

Le montant des aides au logement a représenté 18 milliards d’euros en 2016. ll s’agit pour le gouvernement d’améliorer les conditions de financement des bailleurs sociaux au travers du livret A et d’allonger leur dette pour baisser les loyers dans le parc social, et réduire les aides au logement sans perte de pouvoir d’achat pour les allocataires. Selon le gouvernement, les aides au logement compensent des loyers parfois trop élevés dans le parc social. dès 2018, le gouvernement proposera une réforme des aides au logement, qui comprendra une baisse des loyers dans le parc social au bénéfice des locataires bénéficiaires des aides au logement. Cette baisse des loyers permettra en parallèle de réduire la dépense consacrée aux APL, sans perte pour les locataires, assure l’exécutif.

Proposer aux allocataires des aides adaptées à leurs besoins du moment

Il s’agit pour le gouvernement de mieux tenir compte de la situation réelle des allocataires des aides au logement, en utilisant leurs ressources les plus récentes pour calculer leurs droits, rééquilibrer les écarts d’aides entre revenus du travail et revenus issus de la solidarité, et moderniser la gestion des aides au logement.

Les aides au logement sont calculées sur la base des revenus n-2. Ce décalage est un frein à la mobilité des Français et ne permet pas de tenir compte de la situation réelle des allocataires. Des mécanismes complexes d’abattement visent à tenir compte de changements de situations ; ils sont inadaptés et génèrent des indus. La réforme des aides au logement prévoit, dès 2019, l’utilisation des ressources les plus récentes pour calculer les droits des allocataires. Le gouvernement utilisera la déclaration sociale nominative, qui est un fichier de transmission unique et automatique de données sociales, pour proposer aux allocataires des aides adaptées à leurs besoins du moment, et non à ceux d’il y a deux ans.

Pour les bailleurs sociaux

 Accélérer la production de logements sociaux

• Favoriser l’acquisition de logements par les locataires du parc social par la création d’une structure dédiée

130.000 logements sociaux ont été financés en 2016. Mais le secteur a enregistré la même année 1,8 million de demandes de logement social. La vente HLM à l’occupant est un dispositif auquel les organismes de logements sociaux ont trop peu recours aujourd’hui estime l’exécutif (10.000 ventes par an). Or, la vente d’un logement social génère en moyenne suffisamment de fonds propres pour en construire trois autres. Le gouvernement veut doubler les ventes dès 2018 avec à terme un objectif de 40.000 par an grâce à la création d’une structure HLM dédiée. Elle sera chargée de racheter en bloc des immeubles de logements sociaux aux organismes HLM. Elle conduira elle-même la vente aux occupants et les gestions complexes liées à l’entrée en copropriété de ces bâtiments dès le premier appartement cédé à l’occupant. À terme, 30 000 logements de plus seront cédés à l’occupant chaque année, pour atteindre 40 000, permettant l’évolution des parcours résidentiels et la construction de 90.000 logements sociaux nouveaux.

Pour la ville de demain

L’Etat veut contractualiser des projets de partenariat avec les collectivités au plus près des territoires, pour accompagner la réalisation des grandes opérations d’urbanisme. 15 grandes opérations d’urbanisme sont actuellement en cours en France. Aujourd’hui, les modalités d’accompagnement de l’État sont peu ou mal ciblées, tandis que l’augmentation des obligations réglementaires et la diminution des capacités d’investissement les ont rendues très difficiles. Le gouvernement note que 5.000 à 6.000 logements seulement sont produits chaque année par ces grandes opérations.

• Un nouveau dispositif pour contractualiser des projets de partenariat État / collectivités au plus près des territoires

Il s’agit d’un nouveau dispositif partenarial territorialisé. Un contrat sera conclu afin de :
– définir un projet de territoire comprenant des objectifs de production de logements et de qualité urbaine ;
– créer ou mobiliser les opérateurs pour conduire des opérations d’aménagement ;
– engager des financements de l’État, des collectivités et des partenaires privés ;
– mobiliser la Caisse des Dépôts et les financements privés sur des projets d’aménagement ;
– déroger aux règlementations de droit commun.

Jusqu’à ces annonces gouvernementales, l’urbanisme de projet passait obligatoirement par une impulsion et une gouvernance locales ou par une opération d’intérêt national (OIN) pilotée par l’État. Désormais, le projet partenarial d’aménagement (PPA) permettra un pilotage, une conception et un partage partenarial entre l’État et les collectivités territoriales. Une contractualisation autour des projets sera menée avec les porteurs de projets.

• Préparer rapidement l’accueil des Jeux olympiques et paralympiques en 2024

Parallèlement, pour la préparation de l’accueil des Jeux de 2024, les procédures administratives seront adaptées, accélérées et intégrées pour raccourcir les délais et renforcer la sécurité juridique. Toutes les procédures administratives nécessaires à la construction des équipements seront fusionnées au maximum par la constitution d’un guichet unique de pilotage et de simplification.

DC / Source : ministère de la Cohésion des territoires

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