En Occitanie, et surtout dans le secteur du Languedoc-Roussillon, les ventes nettes de logements progressent au cours des neuf premiers mois de 2017, par rapport aux neuf premiers mois de 2016. La hausse atteint 10 % pour l’ensemble de la région avec 10.136 ventes (9.256 en 2016, en neuf mois). Et 15 % en ex-Languedoc-Roussillon (4.746 ventes contre 4.138). Pour cette dernière, « le record de ventes sera battu cette année. » Tel est le pronostic de Xavier Bringer, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Méditerranée. Il estime que « le marché est sain sur un territoire équilibré ». Le prix moyen par mètre carré habitable est jusqu’ici bien contenu : + 2 % en Occitanie et + 1 % en Languedoc-Roussillon. Au 3^e trimestre 2017, le prix de vente moyen hors parking se situe à 3.894 € pour la métropole montpelliéraine. Contre 3.553 € pour l’agglomération toulousaine.

Insuffisance de l’offre

La dynamique des ventes pourrait être contrariée à l’avenir par la stagnation ou la baisse de l’offre. Celle-ci se maintient en Occitanie avec 10.398 logements au 1^er octobre 2017 contre 10.349 au 1^er octobre 2016. Mais elle diminue de 8 % dans l’ex-Languedoc-Roussillon : 4.770 logements au 1^er octobre 2017 contre 5.159 au 1^er octobre 2016.

Les tendances générales se retrouvent dans l’Hérault. Les ventes y atteignent 3.804 logements neufs sur neuf moises  2017, contre 3.289 sur neuf mois en 2016. Soit + 16 %. Et dans le même temps, l’offre se replie de 12 % avec 3.438 logements offerts au 1^er octobre 2017. Contre 3.921 un an plus tôt.

Niveau record de ventes pour Montpellier

La Métropole de Montpellier domine toujours, puisque 2.931 logements y ont été vendus en neuf mois (contre 2.626 en neuf mois en 2016), soit + 12 %. Les investisseurs reviennent en force à Montpellier. Leur part dans les acquisitions passe ainsi de 60 % en 2016 à 72 % cette année. Alors qu’à l’inverse, celle des ventes à occupants s’inscrit en recul. Dans les années à venir, on prévoit l’ouverture de nouvelles ZAC à La Grande-Motte et à Mauguio notamment. Par conséquent, le marché de la région de Montpellier va s’élargir au-delà de la seule Métropole.

Quid du foncier ?

C’est d’autant plus nécessaire que l’offre recule de 18 % au niveau de Montpellier Méditerranée Métropole, avec 2.417 logements au 1^er octobre 2017 contre 2.933 au 1^er octobre 2016. Les promoteurs recherchent des opportunités foncières, et le manque de programmes devrait induire une augmentation des prix. Celle-ci pourrait atteindre les 5 % d’ici six mois. « Le gouvernement annonce le choc de l’offre, mais ici, nous aurons l’effet inverse », regrette Xavier Bringer. Il explique qu’il s’agit de « retravailler l’urbanisme » dans les communes autour de Montpellier. Jusqu’ici, l’objectif était de préserver le centre-ville et de créer des lotissements autour, mais à distance. Désormais, il faudra partir du centre-ville, en y récupérant notamment tout le foncier disponible, avant de développer des programmes vers l’extérieur.

Sète se développe désormais vers l’Est

La région de Sète et la Communauté d’agglomération du Bassin de Thau forment maintenant une seule et même zone. Les ventes nettes de logements y ont progressé de 75 % : il y a eu 242 ventes en neuf mois en 2017 contre 138 pour la période équivalente de 2016. Jusqu’ici, l’agglomération de Sète se développait surtout vers l’Ouest, en direction de Marseillan. « Par contre, observe Xavier Bringer, avec maintenant l’aménagement de ses zones Est, l’agglomération de Sète tend à faire un seul marché avec l’agglomération de Montpellier. »

Une excellente année pour Béziers

Pour l’agglomération de Béziers, la tendance haussière observée en 2016 se poursuit en 2017. Les ventes nettes augmentent de 47 %, se fixant à 384 pour les neuf premiers mois de 2017, contre 262 pour les neuf premiers mois de 2016. Le prix moyen est en hausse de 19,3%. «Le marché immobilier repart à la hausse en centre-ville de Béziers », indique Xavier Bringer. Cette tendance conforte la demande de la FPI de soit reclasser Béziers en zone B1 (contre zone B2 actuellement) pour pouvoir continuer à bénéficier du dispositif Pinel, soit au moins d’ouvrir une zone à quota. Avec la délivrance d’un nombre convenu de logements éligibles au dispositif Pinel.

Dans l’ex-Languedoc-Roussillon, la communauté d’agglomération de Nîmes enregistre une progression de 60 % pour les ventes de logements au cours des neuf premiers mois de 2017, et l’offre y augmente de 59 %. Bons résultats également pour Perpignan Méditerranée : + 71 % pour les ventes et + 50 % pour l’offre. Narbonne voit ses ventes reculer de 37 %. Mais elle prépare ses futures ZAC.

Dynamisme commercial au niveau national. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), 33.497 logements neufs ont été réservés en France au 3^e trimestre 2017 contre 31.824 au 3^e trimestre 2016, soit une hausse de 5,3 %. Les ventes en bloc augmentent de 18,1 %, alors que les réservations aux ménages restent stables (+ 3,2 %). L’ex-Languedoc-Roussillon est la région qui progresse le plus en matière de vente aux investisseurs (+ 47 %) et de ventes au détail (+ 26 %). Signe inquiétant pour l’avenir de l’immobilier au niveau national, l’offre ne se reconstitue pas suffisamment du fait des recours et du renchérissement du foncier et des coûts de construction. « Il devient urgent de lever les freins pour maintenir un niveau de prix accessible », note la Fédération. Elle plaide pour une révision du zonage afin de maintenir la production de logements collectifs dans des villes moyennes dynamiques.    

Une « task force » des promoteurs immobiliers contre les recours abusifs

« Depuis sept ou huit ans, un programme immobilier sur deux fait l’objet de recours dans la région, notamment à Montpellier. Et nous estimons que 50 % d’entre eux relèvent de stratagèmes non légaux », avance Xavier Bringer, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Méditerranée. Résultats de ces recours : les programmes sont retardés, avec par conséquent un surcoût financier. Les promoteurs intervenant à Montpellier réagissent. Appuyé par la FPI au niveau national, ils lancent une « task force » qui est une première en France. Dotée de plus de 100.000 €, elle visera à démontrer devant le juge ces stratagèmes non légaux. Pour constituer cette « task force », des consultations sont engagées en vue de sélectionner un détective privé chargé de mener les enquêtes, un huissier de justice et un avocat. L’équipe devrait être constituée d’ici fin 2017 ou début 2018. Elle travaillera dans un premier temps sur 7 à 8 projets totalisant environ 400 logements. L’objectif est de faire émerger les liens entre les différentes affaires. Chaque procédure sera cependant menée de manière indépendante.