Hérault : comment se portent les taux immobiliers ?

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Alors que l’on atteignait des records de taux historiquement bas au début de l’année, l’inflation surmontée du conflit russo-ukrainien sont venus rebattre les cartes. La tendance s’est complétement inversée aujourd’hui avec des taux qui frôlent les 2%. Des taux à 3% d’ici quelques mois ne sont pas à exclure du scénario.

Avec autant de paramètres à prendre en compte et de changements au cours de ces derniers mois, les banques ne savent plus sur quel pied danser. Et les premiers à pâtir de cette situation sont directement les emprunteurs, en particulier les primo-accédants. Depuis maintenant quelques semaines, les notaires, courtiers et autres acteurs du secteur bancaire constatent une baisse flagrante des accords de prêt accordés par les banques. On fait le point sur la situation.

Contracter un prêt à la banque pour financer son projet immobilier est un passage quasi obligatoire pour tous les acquéreurs, que ce soit dans le parc ancien ou bien dans l’immobilier neuf dans l’Hérault. Si ceux qui ont signé leur offre de prêt en début d’année ont réussi leur coup, qu’en est-il des emprunteurs qui doivent souscrire à un emprunt dans les prochaines semaines ?

Vous avez peut-être remarqué que les taux diffèrent d’une région à l’autre et que les emprunteurs bénéficient de taux plus ou moins attractifs selon leur lieu de résidence. Cette différence s’explique par le fait que les établissements bancaires adaptent leurs politiques commerciales. Ils sont libres de fixer les tarifs de leur choix en fonction de la concurrence régionale pour attirer tel ou tel profil d’acheteur. Dans l’Hérault, voici les taux de crédit immobilier moyens actualisés mi-septembre :

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre, surtout en ce moment. Si les prix dans l’ancien ralentissent un peu et que les dispositifs d’aide à l’achat à l’instar du PTZ sont prolongés, les taux, eux, montent à toute vitesse. Avec la conjoncture actuelle, il n’est pas facile de faire des prédictions sur les mois à venir. D’autant plus que les biens neufs et anciens dans l’Hérault s’arrachent toujours à prix d’or.

Tous ces facteurs accumulés ont de nettes répercussions sur les projets des acquéreurs qui doivent parfois revoir leurs critères. Pour ne rien arranger, le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal auquel les banques peuvent prêter de l’argent désolvabilise de nombreux dossiers de prêt. S’il fait autant parler de lui ces dernières semaines, c’est parce qu’il est jugé trop bas par les professionnels de l’immobilier et du secteur bancaire. Fixé tous les trimestres par la Banque de France, le taux d’usure était fixé au 1er juillet 2022 à 2,57 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus.

Il existe plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt. Autrement dit, pour qu’un dossier soit solvable, il faut que taux annuel effectif global (TAEG) soit inférieur au taux d’usure. Le TAEG englobe les intérêts du prêt, les frais de dossier et de garantie et l’assurance emprunteur.

Acheter un bien dans l’immobilier et tout particulièrement dans l’Hérault peut s’avérer être le parcours du combattant. Bien que le stock de logements disponibles à la vente ne soit pas suffisamment alimenté, on peut tout de même vous conseiller pour mettre toutes les chances de votre côté d’avoir un accord de prêt.

Si les banques encourent une grosse sanction si elles ne respectent pas les taux d’usure en vigueur, un acheteur a toutefois la possibilité de les contourner en externalisant son assurance emprunteur. En souscrivant à une assurance emprunteur dans un organisme autre que sa banque, le contrat proposé peut faire baisser le taux du prêt en-dessous du taux d’usure. En plus de vous rendre solvable, changer d’assurance emprunteur peut faire économiser de l’argent aux emprunteurs. Dans la plupart des cas, les banques pratiquent des tarifs plus élevés que chez des compagnies d’assurance spécialisées.

Grâce à la loi Lagarde et plus récemment grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs ont la possibilité de résilier leur contrat d’assurance à tout moment. La seule condition est que le nouveau contrat doit couvrir au minimum les mêmes garanties. Le meilleur conseil que nous pouvons vous donner est de faire jouer la concurrence.

Ces derniers mois, les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédits immobiliers. Afin de limiter les risques de refus et de devoir faire le tour de toutes les banques, mieux vaut montrer patte blanche. Pour estimer la capacité des emprunteurs à rembourser leur crédit, les organismes bancaires passent tous les dossiers au peigne fin. Ils étudient tous les critères : contrats de travail, fiches de paie, comptes bancaires, avis d’imposition, etc…

Avant de se lancer dans la recherche du financement, il est primordial que le dossier soit le plus propre possible. Si apport il y a, c’est une chance supplémentaire de recevoir un accord de prêt. Cela montre d’une part la capacité d’un ménage à épargner et permet de couvrir les frais de notaire relatifs à l’achat d’un bien immobilier. Les banques demandent généralement entre 10% à 20% d’apport personnel du prix du bien.