Le Quartier du Capiscol : Des prix accessibles ? Pour qui ?

Afin de ne pas être taxé d’analyse partisane, nous commencerons cet article sur le nouveau quartier du Capiscol par la présentation officielle qui nous est faite par le site internet de la Ville d’Agde :

La création de ce quartier sur environ 34 hectares a été pensée afin de répondre à deux problématiques : d’une part, la nécessité d’un accroissement du parc de logements sur la commune et d’autre part, la requalification de l’entrée de ville avec un aménagement respectant l’environnement naturel qui se situe à la frontière du tissu urbain.
C’est ainsi que 650 habitations seront réalisées sur le site afin d’accueillir près de 2 000 résidents. Le quartier sera divisé en trois secteurs. Le premier se situera en interface avec la zone commerciale existante et participera à la requalification de l’entrée de ville. Il comprendra un habitat collectif composé notamment de logements ou en accession social à la propriété. Le deuxième sera constitué d’un habitat semi-collectif, avec 4 à 5 logements par unité.
Enfin, le dernier secteur correspondra à un habitat pavillonnaire avec des îlots qui seront plus particulièrement accessibles aux jeunes ménages agathois.
L’aspect paysager de l’ensemble sera particulièrement soigné puisque l’aménagement s’intégrera dans le massif végétal existant, celui-ci étant étoffé afin de créer un véritable écrin de verdure autour des habitations.
Ce traitement paysager se traduira en outre par la création d’une perspective sur le Mont Saint-Loup, perspective qui marquera l’entrée de ville et constituera l’un des éléments forts de l’identité future de ce nouveau quartier.
Des équipements publics viendront naturellement s’inscrire dans l’aménagement d’ensemble avec en particulier une nouvelle école et la construction d’une Maison pour les travailleurs saisonniers
Les études sont en cours de réalisation et les travaux débuteront fin 2006.

Nous sommes fin 2007 et les travaux débutent : Voir le reportage photo
Un panneau indique encore malicieusement que cet aménagement est effectué sur ce qui était une aire de chasse gardée ! 
Peut être un signe de l’évolution paysagére. Le gibier d’hier a sans doute laissé place à une forme plus commune et plus citadine de gibier à plumes !

Le décor est planté : La désignation de l’aménageur a fait réagir à plusieurs reprises l’opposition municipale qui évoquait même une ” suspicion légitime ” quant au mode de désignation de l’aménageur.
Le même reproche a été fait au cahier des charges et des aménagements collectifs, qualifiés de quasi insignifiants et qui faisait la part trop belle aux promoteurs immobiliers.
L’ opposition municipale indiquait également que peu de terrains avaient été réservés en direction des agathois susceptibles d’acquérir à prix raisonnable un bien immobilier ou une parcelle de terrain.

Notons qu’ à l’ heure où la municipalité mettait en ligne ce texte ( avant fin 2006 selon toute vraisemblance ) aucun cahier des charges de prescriptions architecturales et paysagères n’avait été présenté.
Ce dernier a été signé sur présentation de l’aménageur aprés que Gilles D’Ettore l’ait présenté pour acceptation au Conseil municipal du 1er Octobre dernier.
La partie réservée aux équipements publics est réduite à une portion congrue, alors que celle réservée à la promotion immobilière occupe la quasi totalité de l’espace.

Voir le plan Parcellaire
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Voir la grille des prix des terrains
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Chacun jugera de la possibilité d’accession à la propriété pour les agathois :
Prenons l’exemple d’un terrain de 400 M2 il vous en coutera la modique somme de 140 000 € soit  350 € le M 2  ! 
Pour ce prix là, il est vrai que vous  pourrez être considéré comme un des ” heureux bénéficiaires ” d’un terrain individuel en toute propriété ! 
Il ne vous restera plus qu’à y ajouter les frais de géomètre, d’architecte , de notaire et  d’enregistrement . Quelques taxes aussi variées que diverses, telles que la  TDENS et  la TDCAUE  et le tour sera joué ?

Enfin joué ! Là vous n’en êtes qu’a respirer le bon air de ce qui reste du Mont Saint Loup mélangé au gaz d’échappement des bouchons quotidiens du Boulevard René Cassin en contrebas. La vue sur les centres commerciaux  restera totalement gratuite jusqu’à ce que l’aménagement paysager parvienne à occulter  cette vue idyllique par un écran de salvatrice chlorophylle .

Il ne vous restera plus qu’ à y édifier votre petit coin de paradis d’un maximum de 140 M 2 afin que vous puissiez encore sortir vos orteils du séjour sans asphyxier votre voisin.
Disons qu’ avec 150 000 € de plus vous pourrez alors avoir l’insigne privilège de prendre la crémaillère pour un montant total de  320 000 € et quelques  brouettes pour une maison traditionnelle sur  400 M2 de terrain.
Pour les plus argentés, il y a bien sur plus grand  ! Imaginez, rêvez et fermez les yeux ! Vous vous réveillez avec 624 M 2  de grands espaces et un SCHON de 210 M2 pour 195 000 €  .
 Avec l’édification de la maison à  400 – 430 000 € vous êtes une des hautes personnalités du quartier. Enfin quand je dis ” hauteur ” , cela n’ a rien à voir avec l’épaisseur de votre  portefeuille !
Qand on parle de  hauteur … c’est juste de l’altitude qui varie  ici du niveau zéro  à 25 M  pour les privilégiés qui demeureront en haut des cimes du Mont saint Loup. A ce niveau même en cas de crue décennale  vous devriez être à l’abri . Pour le bas du quartier, tout a prévu sur le papier, mais rien n’a encore été mis à l’épreuve de Dame nature .

Mais comme il en fallait également pour toutes les bourses .. Il y a également des surfaces plus petites de l’ordre de 140 M2 pour les primo-accédant avec un F4 clé en main !
On est loin de la Villa à 100 000 € imaginée par Jean Louis Borloo mais à 140 000 € vous devriez tout de même  pouvoir ranger la poussette du petit dernier dans le vestibule sans être obligé de faire deux créneaux successifs.
2000 habitants supplémentaires viendront donc prendre possession de leurs biens dans les prochaines années sur une surface de 34 hectares.
La maison de saisonniers et un ( éventuel groupe scolaire ? )pourrait venir prendre place dans  le plan d’ensemble. Si on attends  un nombre important de jeunes ménages  dans le quartier .. il va peut etre fallaoir réviser les prix à la baisse .
Pour l’heure, si la vente aux particuliers a bel et bien débutée, la future maison de saisonniers n’est encore qu’a l’état de promesses. Gageons que les plans pourraient  voir le jour dans un prochain programme électoral.. rappelant ainsi  à s’y méprendre le programme électoral de 2001 …

Alors le Quartier du Capiscol répondra t’il a la demande de logements à destination des agathois ?
Son arrivée sur le marché immobilier agathois a l’heure où que les queues de programme du quartier des Cayrets se multiplient, était elle priorité ?
Quelle incidence également pour le coeur de ville si une réhabilitation de son centre ancien ne va pas de pair avec l’attrait des zones urbaines extérieures ?
La population agathoise devrait avec ce nouveau quartier dépasser allègrement les 30 000 habitants sous peu.
Les équipements structurels et collectifs de la ville suivront ils ?

De toutes ces questions, les réponses ne pourront voir la jour qu’à l’ usage du temps.