Sète : le groupe Promeo dans l’innovation continue

Hérault Tribune Pro Reportage

Olivier Ganivenq a pris la suite de son père Gilbert à la direction du groupe en 2017. Il a pris la présidence et l’actionnariat complet, en suivant l’activité traditionnelle du groupe et en continuant à innover pour toujours mieux répondre aux besoins du marché et s’adapter à l’évolution de la société.

L’activité est diverse sur deux principaux métiers que sont la promotion immobilière et la commercialisation de biens immobiliers. « J’ai accompagné le développement qu’avait lancé mon père », précise Olivier Ganivenq. « Les années Covid ont retardé un peu les développements, mais nous sommes sur une quarantaine de projets en cours (permis déposés ou en cours de construction). Nous générons également une quarantaine de dossiers à l’étude. Ces 80 projets par an proposent à peu près 2 500 logements par an en gestion et 1 000 à 1 200 logements en production par an », détaille le président.
Le groupe est présent sur l’ensemble de la France. 35 à 40 % de la production est réalisée en Occitanie, le reste un peu partout en fonction des opportunités. Depuis deux ans, Promeo a installé des bureaux à Paris : « nous avons 2 sièges sociaux : le premier, historique, à Sète, et le second parisien. À Sète, 40 personnes composent l’équipe promotion immobilière et une quarantaine d’autres la partie maîtrise d’œuvre d’exécution, c’est-à-dire la réalisation des projets et des chantiers. À Paris, une petite équipe de 2 ou 3 personnes a pour objectif de développer l’activité. À terme, nous aurons 2 lieux de production en fonction de la géographie de nos futurs chantiers » explique Olivier Ganivenq.

L’activité commerciale du groupe

L’objectif est maintenant de développer 3 métiers. Olivier Ganivenq a structuré le groupe de façon à atteindre cet objectif : « l’activité commerciale, nous la connaissons déjà puisque nous avons une structure à part qui commercialise nos réalisations. C’est Promeo Partners, totalement indépendante, avec une direction générale qui va être menée par Denys Rocchia et qui sera au service de l’ensemble des promoteurs. Nous ferons de l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour le compte de promoteurs, qui ‘n’ont pas forcément une structure commerciale partout en France », présente le président.
Promeo a été vendeur avant d’être promoteur. Il bénéficie d’une expertise de trente ans sur l’univers des réseaux de vente, la façon de vendre ou de discuter avec les commercialisateurs ; c’est son cœur de métier. « Nous disposons d’une équipe de 7 à 8 personnes qui encadre quasiment 800 réseaux de commercialisation en France, soit 3 000 ou 4 000 vendeurs. Tous ces réseaux regroupent une multitude de personnes connectées sur un réseau que nous avons développé en interne, qui permet d’avoir l’ensemble du stock disponible à jour en temps réel. C’était novateur lors de son lancement il y a quelques années, et c’est surtout très pratique au quotidien », détaille Olivier Ganivenq.
Ce système permet également « une transparence totale dans les honoraires qui sont entre les réseaux et les promoteurs. Cet outil est mis à leur disposition, permet de travailler la stratégie commerciale et d’identifier un taux moyen. Les réseaux leur factureront directement les honoraires et nous, nous aurons un taux fixe pour tout ce travail. Ce sera une transparence totale. On propose ainsi aux promoteurs d’externaliser leur force commerciale pour 1 à 1,5% de frais de gestion. Cela changera notre relation avec les promoteurs », précise le président. C’est donc une nouvelle façon d’aborder le monde de la commercialisation.
Promeo Partners va vendre du neuf, mais également de l’ancien. Par sa prise de participations dans la société SelectNeuf, Promeo est aussi propriétaire de 123 WebImmo, présidée par Jacques Daboudet, ancien président de Capi France. « Cette franchise est un réseau 90 agences immobilières en France, soit 500 à 600 personnes avec des mandats de commercialisation. C’est 150 à 200 millions d’euros de vente dans l’ancien par ce biais-là. L’objectif est d’atteindre 200 agences en France », explique le président. Promeo propose également une forme de support pour les agents immobiliers indépendants : « nous sommes un peu entre les mandataires et les franchises. Nous avons des gens qui n’ont pas besoin de bureau, qui ont une carte T et accès à nos outils. Avec 14 000€, ils peuvent démarrer leur activité immobilière, nous leur assurons des formations. »

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La promotion immobilière

La marque reste Promeo. Olivier Ganivenq explique y « avoir installé une direction générale déléguée, avec Olivier Cardona. Son activité consiste en la recherche foncière, le montage des permis de construire, le suivi technique et la commercialisation et livraison des biens. Sur la partie sensible, la question foncière, on a une équipe par zone géographique et nous avons racheté Liaisons Habitat. Elle est présidée par Jimmy Turi. Son job est de monter des partenariats. L’idée est de développer le foncier un peu comme les réseaux de mandataires. Ce milieu de recherche foncière n’est pas du tout structuré. Nous voulons mettre en place des apporteurs d’affaires, qui vont être drivés avec les outils adaptés, le marketing, une équipe, comme un réseau. Finalement, avec Liaisons Habitat, Promeo est un des partenaires, mais elle développe un réseau de recherche foncière pour l’ensemble des promoteurs, sur toute la France. » Une quarantaine de personnes ont déjà signé un mandat exclusif avec la start-up qui a deux ans, une quinzaine de dossiers ont déjà été signés avec des promoteurs par ce biais, 200 ou 300 lots un peu partout en France.

L’accession à la propriété par la location avec option d’achat

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Olivier Ganivenq développe une activité foncière, également avec une direction générale indépendante. La structure s’appelle Cezame et est dirigée par Véronique Rentet. « Cezame est partie d’un constat. Nous sommes investis de la mission de fournir aux gens des biens immobiliers à acheter pour se loger. Il est de plus en plus compliqué d’accéder à la propriété. Nous allons acheter en bloc des quotes-parts de projets immobiliers à des promoteurs, que nous revendrons avec la formule de location avec option d’achat. Les gens aujourd’hui ont besoin d’essayer un bien immobilier avant de l’acheter, de vivre dans le quartier pour être sécurisés, voir comment il va évoluer, le voisinage, d’être sécurisés sur leur capacité à payer le crédit, sur leur contrat de travail, » détaille le président.
Le locataire va donc louer et tester le bien pendant un an, au prix du marché. Cette location dispose d’une option d’achat, basée sur le prix de vente proposé au début de la location. Un an après, le locataire est libre de lever ou pas l’option d’achat. « Pendant cette première année, 25 % du loyer versé est épargné par Cezame. Cela servira d’apport ensuite. Cette épargne pourra être abondée par la famille, par exemple lors de dons d’usage. Le prix de vente sera calculé selon la formule du loyer mensuel qui correspond à un crédit sur vingt-cinq ans », explique Olivier Ganivenq. Cette formule règle finalement pas mal de problématiques que rencontrent notamment les primo-accédants : ils ont un délai pour essayer, tester et vérifier qu’ils peuvent acheter.
Cezame va se développer dans un premier temps en Occitanie avec de premiers logements à Frontignan. L’objectif est de sortir entre 300 et 400 logements par an sur ce format : « on s’adresse à tous les promoteurs immobiliers intéressés, notamment à ce qui veulent faire des projets dans les zones B2 ; on s’adresse également aux bailleurs sociaux », conclut le président. Cette société va être amenée à réaliser une levée de fonds de l’ordre de 40 à 50 M€ pour développer cette activité.

Les projets en cours dans l’Hérault

Résidence prestige, le projet Ôra est situé sur les pentes du mont Saint-Clair, à Sète, avec vue sur l’étang de Thau, le lido et la mer. Promeo fait en sorte de réaliser une opération prestige après l’autre. Ôra sera la prochaine, à l’image de l’Arbre Blanc à Montpellier. D’autres chantiers sont en cours à Sète, comme Thau Indigo, dont la première pierre a été posée il y a quelques jours, la Villa Nérée qui sera livrée en juin prochain ou la Villa Marquise.
Le groupe réalise également une petite restructuration de 7 logements en cœur de ville, l’îlot Saint-Louis, « l’objectif est de faire du logement social et de l’accession à la propriété » précise le président. « Nous avons également une grosse opération de 200 logements à Marseillan, nous venons de livrer une quarantaine de lots à Balaruc-le-Vieux, nous démarrons une construction à Frontignan, à Loupian, nous refaisons la Cave coopérative avec un projet immobilier et de lotissements. À Gigean, nous sommes en copromotion avec ID Home pour une soixantaine de logements à l’entrée », énumère Olivier Ganivenq.
À Agde, en collaboration avec GGL, « nous sommes sur la Zac de la Méditerranée, le gros projet d’aménagement à l’entrée côté gare. De l’autre côté, nous avons un gros dossier d’aménagement ». Promeo a gagné un concours sur l’îlot Brescou, face au marché, en plein cœur de ville. Cette opération est menée avec les architectes Garcia-Diaz. Il s’agit ici aussi essentiellement de résidences seniors sociales, d’accession à la propriété, de logements sociaux, une restructuration avec des commerces.
D’autres projets sont localisés à Béziers, Portiragnes, où une opération vient de s’achever. Promeo réalise des opérations d’une cinquantaine de logements en moyenne, et a en permanence 20 chantiers en cours, une vingtaine en étude et permis de construire et une bonne trentaine en travail sur le foncier.

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